Продаёте квартиру с мебелью и техникой: как вписать их в договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры с мебелью отличается от обычного одним: мебель и технику, которые остаются покупателю, перечисляют в его тексте или в описи — приложении к договору. Для каждой вещи указывают наименование, количество и состояние и пишут, входят ли мебель и техника в цену квартиры. Закон не перечисляет вещи, которые переходят вместе с квартирой, поэтому без перечня стороны могут понять договор по-разному.

По Гражданскому кодексу РФ (дальше — ГК РФ) квартиру продают по договору продажи недвижимости: продавец обязуется передать её в собственность покупателя (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Среди условий, без которых такой договор не считается заключённым, кодекс называет данные, позволяющие определённо установить квартиру (ст. 554 ГК РФ), и её цену (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Мебели и техники в этих нормах нет: условие о них стороны пишут сами. Тексты законов сверены 19 октября 2026 года.

Что после сделки остаётся покупателю, а что продавец может забрать

К мебели и технике может относиться общее правило ГК РФ о принадлежностях. Принадлежность — вещь, которая предназначена для обслуживания главной вещи и связана с ней общим назначением, — следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Считать ли принадлежностью квартиры кухонный гарнитур, шкаф-купе или посудомоечную машину, кодекс не уточняет.

Отделку и встроенные вещи, которые нельзя снять без повреждения стен и пола, называют неотделимыми улучшениями. Если продавец хочет забрать что-то встроенное — например, кухню или кондиционер, — это записывают в договоре вместе с условием, в каком виде продавец оставит стену.

На показе покупатель видит квартиру с мебелью и может считать всё увиденное частью покупки квартиры. Поэтому список того, что остаётся покупателю, а что продавец заберёт до передачи квартиры, удобно согласовать до заключения договора купли-продажи — например, уже в предварительном договоре купли-продажи квартиры.

Как вписать мебель и технику в договор: пункт или опись

Мебель и технику указывают пунктом договора или описью имущества, которую оформляют приложением к договору купли-продажи квартиры и подписывают обе стороны. Опись удобнее, когда вещей много: в договоре купли-продажи квартиры с мебелью остаётся ссылка на неё, а список — в приложении. Опись готовят заранее, вместе с остальными документами для продажи квартиры.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Для каждой вещи в описи пишут наименование и количество. Чтобы вещи потом не спутать и не спорить о них, добавляют:

• для бытовой техники — марку и модель;
• состояние и заметные недостатки: царапины, сколы, неработающие функции;
• комнату, где находится вещь, если похожих вещей несколько;
• стоимость вещи — если договор предусматривает её возмещение, когда вещь не передана.

Состояние записывают, потому что продавец обязан передать товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1 ст. 469 ГК РФ). Если продавец недостатки не оговорил, покупатель вправе по своему выбору потребовать соразмерно уменьшить цену, бесплатно устранить недостатки или возместить свои расходы на их устранение (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Инструкции и гарантийные талоны на технику тоже можно вписать в опись. Если договор не устанавливает иное, продавец обязан передать вместе с вещью относящиеся к ней документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Пункт договора может выглядеть так: «Одновременно с квартирой Продавец обязуется передать в собственность Покупателя мебель и бытовую технику, перечисленные в описи (приложение № 1 к настоящему договору). Опись подписана Сторонами и является неотъемлемой частью настоящего договора. Стоимость мебели и бытовой техники входит в цену квартиры, указанную в пункте … настоящего договора, и отдельно не оплачивается». Если цену мебели указывают отдельно, последнюю фразу заменяют суммой и порядком оплаты.

Цена мебели: в стоимости квартиры или отдельным договором

Цена квартиры может включать мебель и технику, а может их не включать: тогда цену мебели указывают отдельно — строкой в том же договоре или отдельным договором купли-продажи мебели. Если покупатель берёт квартиру в ипотеку, проект договора с описью лучше заранее показать банку покупателя.

Отдельный договор купли-продажи мебели заключают в простой письменной форме: между гражданами — если его сумма больше 10 000 рублей, с компанией — при любой сумме (подп. 1 и 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Устно можно совершить только сделку, которую исполняют при самом её совершении (п. 2 ст. 159 и п. 2 ст. 161 ГК РФ). Мебель, которую передают вместе с квартирой позже, под это исключение не подходит. Если письменной формы нет, в споре стороны не вправе ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но могут приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Как цена мебели влияет на налог продавца

По общему правилу Налоговый кодекс РФ (дальше — НК РФ) освобождает от НДФЛ доход от продажи квартиры, если продавец владел ею непрерывно не меньше минимального срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Этот срок — три года в случаях, которые перечисляет закон, например для квартиры, полученной по наследству или при приватизации, и пять лет в остальных случаях (п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ). Закон субъекта РФ может сократить минимальный срок вплоть до нуля (подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Ни в Москве, ни в Московской области таких законов нет.

Доход от продажи мебели и техники, которые непрерывно принадлежали продавцу три года и более, по общему правилу НДФЛ не облагается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если меньше трёх лет, доход можно уменьшить на имущественный вычет — не больше 250 тысяч рублей в целом за год (абз. 4 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вместо вычета доход можно уменьшить на подтверждённые документами расходы на покупку этих вещей (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Для продавца, который владел квартирой меньше минимального срока, способ указать мебель может изменить налог: по общему правилу доход от продажи квартиры облагается, а доход от продажи мебели, которой продавец непрерывно владел три года и более, — нет.

Но уменьшить налог, занизив цену квартиры за счёт мебели, может не получиться. Если доход от продажи квартиры меньше её кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, для налога доход принимают равным этой величине (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Кадастровую стоимость берут ту, что внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и применяется с 1 января года, когда зарегистрирован переход права. Закон субъекта РФ может поднять коэффициент 0,7 до 1 или снизить вплоть до нуля (п. 9 ст. 214.10 и подп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Цену мебели пишут по её реальной стоимости. Если завысить её, чтобы уменьшить налог с квартиры, налоговая вправе пересчитать налог: уменьшать налог за счёт искажения сведений о сделке закон запрещает (п. 1 ст. 54.1 НК РФ). Покупателю стоит помнить, что имущественный вычет дают на расходы на квартиру и её отделку, а мебель в них не входит (подп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Передача квартиры с мебелью и техникой: акт и спорные случаи

Квартиру передают по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Такой акт ещё называют актом приёма-передачи. В передаточном акте к договору купли-продажи квартиры можно сослаться на опись и отметить, что вещи переданы по ней.

Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации, и по общему правилу покупатель становится собственником с момента такой регистрации (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Регистрацию удостоверяет выписка из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). На мебель право собственности возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Дату передачи вещей можно связать с подписанием акта приёма-передачи квартиры.

Если продавец передал меньше вещей, чем записано в договоре, покупатель вправе, если договор не устанавливает иное, потребовать недостающее либо отказаться от переданного и от его оплаты, а если вещи оплачены — потребовать вернуть деньги (п. 1 ст. 466 ГК РФ). Правило касается вещей, а не квартиры. Если стоимость мебели входит в цену квартиры и отдельно не названа, сумму, которую вправе требовать покупатель, договор не определяет — в споре её придётся доказывать. Поэтому в договоре заранее пишут, что будет, если вещь из описи не передана: например, продавец возмещает её стоимость, указанную в описи.

За недостатки вещей продавец отвечает, если покупатель докажет, что они возникли до передачи или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ). Опись с состоянием вещей и подписанный акт пригодятся обеим сторонам, если спор всё же возникнет.

Когда покупатель — компания, например Соброкер, мебель и технику вписывают в договор тем же пунктом или описью.

Частые вопросы о продаже квартиры с мебелью

Можно ли вывезти кухню после продажи квартиры?

Если кухня записана в договоре или описи как остающаяся покупателю, — нет: продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ). Если о кухне в договоре ничего нет, ответ зависит от того, считать ли её принадлежностью квартиры: принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Закон этого не уточняет, поэтому судьбу кухни решают до подписания договора.

Нужно ли указывать бытовую технику в договоре купли-продажи квартиры?

Закон не называет технику среди обязательных условий договора продажи квартиры: без условий о квартире и её цене договор не считается заключённым (ст. 554 и п. 1 ст. 555 ГК РФ). Но если техника остаётся покупателю, её удобно перечислить в договоре или описи: условие о товаре согласовано, если договор позволяет определить его наименование и количество (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Платит ли продавец налог за проданную мебель?

Если мебель непрерывно принадлежала продавцу три года и более, по общему правилу нет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если меньше, доход от её продажи можно уменьшить на вычет — не больше 250 тысяч рублей в целом за год — или на подтверждённые документами расходы на её покупку (п. 2 ст. 220 НК РФ). Если цена мебели в договоре не выделена, она входит в цену квартиры.

Нужен ли отдельный договор на мебель?

Нет. Мебель и технику можно перечислить в договоре купли-продажи квартиры или в описи к нему и при желании выделить их цену отдельной строкой. Отдельный договор нужен, только если мебель продают отдельной сделкой. Письменная форма для него обязательна, если сделку не исполняют сразу при её совершении: между гражданами — при сумме больше 10 000 рублей, с компанией — при любой сумме (ст. 159 и 161 ГК РФ).

Кто отвечает, если техника сломалась после передачи?

Продавец отвечает за недостатки, если покупатель докажет, что они возникли до передачи вещи или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ). Уменьшения цены, бесплатного ремонта или возмещения расходов на него покупатель вправе требовать, если продавец эти недостатки не оговорил (п. 1 ст. 475 ГК РФ). Поэтому известные поломки записывают в опись. Требование можно предъявить, если недостаток обнаружен в разумный срок, но не позже двух лет со дня передачи, если договор или закон не дают больше (п. 2 ст. 477 ГК РФ). Если недостаток обнаружен в этот срок, требование можно предъявить и позже — в пределах срока исковой давности (постановление Конституционного Суда РФ от 09.06.2026 № 38-П). О недостатке лучше сразу письменно известить продавца: днём обнаружения по общему правилу считают день извещения, а без него доказывать, что недостаток найден в срок, придётся покупателю.

Автор: Геннадий Бегучев, куратор сделок Sobroker. В недвижимости с 2009 года, контролирует сделки и юридические риски; большой опыт в сложных сделках с жилой и коммерческой недвижимостью.