Налог платит только тот, кто владел квартирой меньше минимального срока: 3 года — наследство, дар от близкого родственника, приватизация, рента и единственное жильё; 5 лет — всё остальное. Выждали срок — ни налога, ни декларации, какой бы ни была цена. Не выждали — НДФЛ считают не с цены продажи, а с прибыли: из цены вычитают расходы на покупку квартиры либо вычет 1 млн рублей, и с остатка платят 13%, а с части свыше 2,4 млн рублей — 15%.
Надо ли платить налог с продажи квартиры: проверьте по трём вопросам
- Сколько квартира в собственности. Дата регистрации права — в выписке ЕГРН.
- Как она вам досталась: покупка, наследство, дар, приватизация, рента, ДДУ. От этого зависит, 3 года считать или 5.
- Продали дороже, чем купили, или нет. Дохода не осталось — не будет и налога, но декларацию сдают, если доход за год больше 1 000 000 ₽.
| Ситуация | Декларация | Налог |
|---|---|---|
| Минимальный срок выдержан | Не нужна | Нет |
| Срок не выдержан, но расходы или вычет съели весь доход | Нужна, если доход за год больше 1 млн ₽ | Нет |
| Срок не выдержан, доход больше расходов или вычета | Нужна | 13% и 15% |
Минимальный срок владения: когда налога нет вовсе
Минимальный срок владения — 3 или 5 лет: всё зависит от того, как квартира вам досталась. Три года действуют в пяти случаях (п. 3 ст. 217.1 НК РФ), во всех остальных срок — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Отсчёт не всегда идёт от записи в ЕГРН:
| Как досталась квартира | Срок | С какой даты считаем |
|---|---|---|
| Куплена, есть другое жильё | 5 лет | Регистрация права |
| Единственное жильё | 3 года | Регистрация права |
| Наследство | 3 года | День смерти наследодателя |
| Дар от близкого родственника | 3 года | Регистрация права одаряемого |
| Дар от постороннего | 5 лет | Регистрация права одаряемого |
| Приватизация | 3 года | Договор передачи |
| Рента, пожизненное содержание с иждивением | 3 года | Регистрация права |
| Новостройка по ДДУ, уступка, кооператив | 5 лет, единственное — 3 года | Полная оплата договора или выплата пая: ни акт, ни регистрация дату не сдвигают |
| Квартира по реновации | 5 лет, единственное — 3 года | Засчитывается владение прежней квартирой |
Единственное — если на день сделки другого жилья или доли нет ни у вас, ни у супруга (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Жильё в совместной собственности супругов считается единственным, пока другого жилья нет ни у мужа, ни у жены. Квартиру, купленную за 90 дней до продажи старой, не считают: эти три месяца даются тем, кто сначала купил новое жильё, а уже потом продал прежнее.
Дату регистрации права собственности видно в выписке ЕГРН; у сделок до 2016 года она же стоит в старом свидетельстве.
Какой налог с продажи квартиры в 2026 году: 13, 15 или 30%
| Кто продаёт | Налоговая база | Сколько платить |
|---|---|---|
| Налоговый резидент | до 2 400 000 ₽ | 13% с базы |
| Налоговый резидент | свыше 2 400 000 ₽ | 312 000 ₽ + 15% с суммы превышения |
| Нерезидент | весь доход от продажи | 30% |
Двухступенчатая ставка действует с 1 января 2025 года (п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224 НК РФ). 15% применяют не ко всему доходу, а только к части свыше 2 400 000 ₽.
Нерезидент платит 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ) со всей суммы: ни вычет 1 млн, ни уменьшение на расходы ему не положены. Освобождение по сроку владения работает и для него (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Как рассчитать налог с продажи квартиры: формула и три примера
Формула расчёта
Доход − (расходы на покупку этой же квартиры ИЛИ вычет 1 000 000 ₽) = налоговая база. Дальше: первые 2 400 000 ₽ базы × 13%, всё, что выше, × 15%.
Что выгоднее — вычет 1 млн или расходы на покупку
Вычет 1 млн — это имущественный вычет при продаже имущества (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), он доступен любому продавцу-резиденту и всегда остаётся альтернативой расходам. Расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) выгоднее почти всегда; вычет берут, когда квартира досталась бесплатно или документов о покупке нет. Имущественный вычет и расходы вместе не применяют, а миллион — лимит на все жилые объекты за календарный год, а не на каждый.
В расходы принимают только траты на покупку той же квартиры и только по бумагам: договор купли-продажи, расписка, платёжка или выписка банка — часть пакета документов для продажи квартиры. Не принимают:
- ремонт, отделку, мебель и технику;
- услуги риелтора и юриста;
- госпошлины и оформление документов.
На проценты по ипотеке рассчитывать не стоит: инспекции, как правило, принимают только сумму, за которую квартира куплена.
Правило 0,7 от кадастровой стоимости
Цену договора сравнивают с 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права. Если цена ниже, доходом признают 70% кадастровой (ст. 214.10 НК РФ): продали за 7 млн квартиру с кадастровой стоимостью 12 млн — доход посчитают как 12 000 000 × 0,7 = 8 400 000 ₽. Поэтому цену сверяют с рыночной стоимостью квартиры заранее.
Кадастровую стоимость берут из выписки из ЕГРН или из сервиса Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Пример 1. Купили за 12 млн, продали за 15 млн через 2 года
Кадастровая — 14 000 000 ₽, 70% от неё 9 800 000 ₽, это меньше цены договора: считаем от 15 млн.
- База: 15 000 000 − 12 000 000 = 3 000 000 ₽.
- Первые 2 400 000 × 13% = 312 000 ₽.
- Остаток 600 000 × 15% = 90 000 ₽.
- Налог: 402 000 ₽.
Взял бы вычет вместо расходов — база 14 млн, налог свыше двух миллионов.
Пример 2. Квартира по наследству, документов о покупке нет, продана за 9 млн
Кадастровая — 11 000 000 ₽, 70% от неё 7 700 000 ₽, это ниже цены сделки: берём 9 млн.
- База: 9 000 000 − 1 000 000 = 8 000 000 ₽.
- Первые 2 400 000 × 13% = 312 000 ₽.
- Остаток 5 600 000 × 15% = 840 000 ₽.
- Налог: 1 152 000 ₽.
Нашёлся бы договор, по которому наследодатель покупал квартиру за 6 млн, — база 3 млн, налог 402 000 ₽ вместо 1 152 000 ₽.
Пример 3. Продали 1/2 доли за 6 млн
Долю продавали отдельным договором, отдельным объектом, — значит миллион вычета ваш целиком, делить его не с кем:
- База: 6 000 000 − 1 000 000 = 5 000 000 ₽.
- Налог: 312 000 + 2 600 000 × 15% = 312 000 + 390 000 = 702 000 ₽.
Продали бы те же двое собственников квартиру целиком одним договором за 12 млн — миллион делился бы пропорционально долям (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). База каждого: 6 000 000 − 500 000 = 5 500 000 ₽, налог 777 000 ₽. Разница — 75 000 ₽ с человека из-за формы сделки; сама оценка доли в квартире — тема отдельная.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
Отсчёт от дня смерти даёт фору: наследодатель умер в мае 2022 года, право собственности оформили в 2023-м, продажа в 2026-м — налога и декларации нет. Подробнее — когда квартиру в наследстве можно продавать.
Если три года не вышли, у наследника два варианта: вычет 1 млн или расходы наследодателя на покупку этой квартиры, если сам наследник их не нёс (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), — тогда нужны договор покойного и подтверждение оплаты.
Налог с продажи приватизированной квартиры
Расходов на покупку у такой квартиры нет, поэтому раньше срока остаётся вычет 1 млн. Перераспределяли доли внутри семьи — срок не обнуляется: он идёт с того дня, когда человек впервые стал собственником доли.
Налог с продажи квартиры в ипотеке и купленной по ДДУ
Доплата за лишние метры дату полной оплаты ДДУ не сдвигает, а сама ипотека на расчёт не влияет.
Ловушка — продажа ипотечной квартиры с погашением кредита деньгами покупателя: доход — вся цена по договору, а не остаток после расчёта с банком. Продали за 14 млн, 5 млн ушли банку — в декларации всё равно 14 млн.
Налог с продажи подаренной квартиры
Подарок от постороннего человека даёт право уменьшить доход на сумму, с которой одаряемый заплатил НДФЛ при получении квартиры. При дарении между близкими родственниками (ст. 14 СК РФ) этого налога нет, вычитать нечего — раньше срока остаётся вычет 1 млн.
Как не платить налог с продажи квартиры законно
Работающих оснований четыре:
- Выждать минимальный срок. Иногда до освобождения остаётся месяц, а стоит он сотни тысяч рублей.
- Продать не дороже, чем купили. Расходы равны доходу — база ноль.
- Уложиться в вычет 1 млн. Вариант для дешёвых долей и комнат.
- Освобождение для семьи с двумя детьми — срок владения при нём не важен.
Что не работает
- Занизить цену в договоре. Сработает правило 0,7: налог доначислят от 70% кадастровой, плюс штраф и пени.
- Оформить дарение вместо продажи. Сделка, прикрывающая другую, ничтожна (ст. 170 ГК РФ), а одаряемый не из близких родственников заплатит НДФЛ со стоимости квартиры.
- Взять часть денег распиской «за неотделимые улучшения». Для налоговой это тот же доход от продажи.
- Рассчитывать на льготу по возрасту или статусу. Отдельных льгот по НДФЛ для пенсионеров, инвалидов и ветеранов в кодексе нет.
Освобождение для семей с двумя детьми
Единственная льгота, которая зависит от того, кто продаёт (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ): налога нет независимо от срока владения, если семья продаёт старую квартиру и покупает новую. Условия выполняются все сразу:
- двое и более детей до 18 лет (до 24 лет, если ребёнок учится очно);
- новое жильё куплено в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года;
- у нового жилья больше общая площадь или кадастровая стоимость;
- кадастровая стоимость проданной квартиры не выше 50 000 000 ₽;
- у вас, супруга и детей нет больше 50% в другом жилье, которое по площади больше купленного.
Когда подавать декларацию и когда платить налог
Это две разные даты. Декларация 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ). Деньги — не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Продали квартиру в 2026 году — декларация до 30 апреля 2027 года, оплата до 15 июля 2027 года.
Год определяется по деньгам, а не по Росреестру: доход считается полученным в день, когда продавец забрал деньги — раскрыли аккредитив, открыли доступ к ячейке, пришёл перевод. Подписали договор купли-продажи 27 декабря, а расчёт получили 12 января — доход относится к новому году. Дата записи в ЕГРН закрывает срок владения и задаёт год кадастровой стоимости для правила 0,7.
Декларацию можно не подавать в двух случаях: минимальный срок выдержан или доход от продажи жилья за год не превысил 1 000 000 ₽, иного имущества — 250 000 ₽ (п. 4 ст. 229 НК РФ). В остальных случаях 3-НДФЛ подают, даже если налог нулевой, — в личном кабинете ФНС, через Госуслуги или лично в инспекции.
Что будет, если не заплатить
За неподанную декларацию — 5% от неуплаченного налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, минимум 1 000 ₽, максимум 30% (ст. 119 НК РФ). За неуплату — 20%, а при доказанном умысле 40% (ст. 122 НК РФ). Сверху пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).
На цифрах примера 1: налог 402 000 ₽, декларацию не подали и не заплатили. Штраф за декларацию упирается в потолок: 402 000 × 30% = 120 600 ₽, за неуплату — 402 000 × 20% = 80 400 ₽. Итого 603 000 ₽ вместо 402 000 ₽, и это без пеней.
Посчитайте свой налог: шесть шагов
В каждом шаге — где взять цифру:
- Найдите дату регистрации права в выписке ЕГРН. Для наследства это дата смерти наследодателя, для новостройки — дата полной оплаты ДДУ.
- Определите свой срок: 3 года или 5. Выдержан — дальше можно не считать.
- Умножьте кадастровую стоимость на 1 января года продажи на 0,7 и сравните с ценой договора: считайте от большей суммы. Кадастровая — в выписке ЕГРН или в сервисе Росреестра.
- Найдите старый договор и подтверждение оплаты. Есть документы — вычитаете расходы, нет — 1 000 000 ₽.
- Умножьте базу: до 2 400 000 ₽ — на 13%, всё, что сверх, — на 15%. Нерезиденту — 30% со всего дохода.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля через личный кабинет ФНС или Госуслуги и переведите деньги до 15 июля.
Частые вопросы
Надо ли платить налог с продажи квартиры, если она в собственности меньше 3 лет?
Декларацию подают, если доход от продажи жилья за год больше 1 000 000 ₽; продали дешевле — не нужна вообще. Налог берут только с дохода: продали дороже, чем купили, — 13% с базы до 2 400 000 ₽ и 15% с превышения. Продали не дороже и подтверждаете документами — платить нечего.
Какой налог с продажи квартиры, полученной по наследству?
Прошло 3 года со дня смерти наследодателя — налога нет и декларация не нужна. Меньше — 13 и 15% с суммы за вычетом 1 млн либо расходов наследодателя на покупку квартиры, если сохранились его документы.
Платят ли налог с продажи квартиры пенсионеры?
Специальной льготы в кодексе нет, пенсионер считает по общим правилам: выдержал минимальный срок — не платит ничего, не выдержал — берёт вычет 1 млн или расходы и платит с базы 13 и 15%.
Налог с продажи квартиры в ипотеке — с какой суммы считать?
С полной цены по договору, а не с остатка после погашения кредита. На проценты банку рассчитывать не стоит: инспекции обычно уменьшают доход только на сумму, за которую вы квартиру купили.
Какой налог с продажи доли в квартире?
Считается так же, как по целой квартире, разница — в вычете: продали квартиру целиком одним договором — миллион делится между сособственниками пропорционально долям; продали долю отдельным объектом — миллион ваш целиком.
Как заплатить налог с продажи квартиры и до какого числа?
Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи, деньги переводят до 15 июля того же года — через личный кабинет ФНС или Госуслуги. Просрочка: штраф до 30% за декларацию, 20% за неуплату и пени за каждый день.
Минимальный срок владения досрочно не сокращается, но и ждать его никто не обязывает: продать квартиру можно в любой момент, налог считают по тем же правилам. От того, кто покупатель, расчёт не зависит — продать квартиру в Москве компании-покупателю можно так же, как частному лицу, и НДФЛ это не отменяет. Не получается ждать — посчитайте налог по шагам выше и заложите сумму в расчёты до подписания договора.