Как продать квартиру за наличные: законно ли, как передать деньги и оформить расписку

Продать квартиру за наличные можно: Гражданский кодекс РФ (дальше — ГК РФ) разрешает гражданам рассчитываться наличными деньгами без ограничения суммы, если расчёт не связан с их предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 861 ГК РФ). Получение денег продавец подтверждает распиской, а порядок и срок оплаты стороны пишут в договоре купли-продажи квартиры.

Рубль — законное платёжное средство, а платежи в России идут и наличными, и безналичными расчётами, включая расчёты цифровыми рублями (п. 1 ст. 140 ГК РФ). Какой способ выбрать, решают продавец и покупатель — это одно из условий сделки. Тексты законов сверены по редакциям на 19 октября 2026 года.

Законно ли продать квартиру за наличные сейчас

Да. Для расчётов с участием граждан, не связанных с их предпринимательской деятельностью, закон потолка суммы не ставит. Поэтому купить квартиру за наличные можно при любой цене: наличными платят всю стоимость квартиры или её часть. Если на покупку квартиры покупатель берёт ипотеку, свою часть цены он может отдать наличными, когда это допускают условия кредита; как и когда банк перечисляет кредитную часть, согласуют с банком до подписания.

Другое правило — для расчётов между организациями и для расчётов граждан, связанных с их предпринимательской деятельностью. Они по общему правилу идут в безналичном порядке, а наличными — с учётом ограничений закона и банковских правил (п. 2 ст. 861 ГК РФ). Для расчётов между организациями и предпринимателями предел — 100 000 рублей по одному договору (п. 4 Указания Банка России от 09.12.2019 № 5348-У).

Как передать деньги: из рук в руки, через банковскую ячейку или аккредитив

Безопаснее передавать наличные через банк: там купюры можно пересчитать и проверить на подлинность, а крупную сумму не придётся везти через город. Главный вопрос — когда продавец получит деньги, и у каждого варианта свои риски.

Право собственности покупатель получает с момента, когда переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), если закон не устанавливает иное (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Если деньги отдают из рук в руки при подписании договора, покупатель рискует заплатить раньше, чем станет собственником. Если после регистрации — рискует продавец: квартира уже перешла, а оплата ещё впереди.

Банковская ячейка снимает часть этих рисков. По закону это может быть хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе: клиент сам кладёт ценности в сейф и забирает их, а доступ ему дают ключ, карточка или другой документ (п. 1 ст. 922 ГК РФ). Покупатель кладёт деньги в ячейку при подписании договора, а в договоре с банком стороны пишут, когда и с какими документами продавец получит к ней доступ, — например, с выпиской из ЕГРН о переходе права.

Банк может предоставить сейф и без ответственности за его содержимое — к такому договору применяют правила об аренде (п. 4 ст. 922 ГК РФ). Отвечает ли банк за содержимое, видно из договора с ним, поэтому договор читают до того, как класть деньги.

Пока идёт регистрация, деньги остаются в ячейке. По общему правилу на регистрацию отводится не больше 7 рабочих дней с приёма документов в Росреестре и 9 рабочих дней — в МФЦ (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если сделку удостоверил нотариус, срок короче: не больше 3 рабочих дней, через МФЦ — 5, а если документы поступили в электронной форме — один рабочий день, следующий за днём поступления (п. 9 и 10 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).

Безналичная альтернатива ячейке — аккредитив. Банк по поручению покупателя обязуется перевести деньги продавцу, когда тот представит документы, названные в условиях аккредитива, — например, выписку из ЕГРН о переходе права (п. 1 ст. 867 ГК РФ). Наличные в этом случае не нужны вовсе.

Расписка о получении денег: кто пишет и что в ней указывают

Расписку пишет продавец. Тот, кто принимает исполнение, обязан по требованию другой стороны выдать расписку в получении — всей суммы или её части (п. 2 ст. 408 ГК РФ). Покупатель хранит её у себя: это его подтверждение, что деньги переданы.

Если цену платят частями, расписку берут на каждую часть — в том числе на деньги, которые покупатель передаёт до сделки как аванс или задаток. В расписке указывают:

• фамилии, имена, отчества и паспортные данные продавца и покупателя;
• сумму — цифрами и прописью;
• за что получены деньги: оплата квартиры по договору купли-продажи, его дата и адрес квартиры;
• дату составления;
• подпись продавца с расшифровкой.

Расписка — не сделка, а подтверждение исполнения обязательства (п. 2 ст. 408 ГК РФ), поэтому правила о нотариальной форме сделок (ст. 163 ГК РФ) к ней не относятся. По желанию сторон нотариус может засвидетельствовать подлинность подписи продавца на расписке (ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате); сам факт передачи денег он при этом не удостоверяет.

Расписка — письменное доказательство оплаты. Доказать, что заплатил, должен покупатель, а свидетельскими показаниями передачу денег по договору, который заключают письменно, подтвердить нельзя (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Так решил Верховный Суд РФ и по спору о квартире: покупатель обязан представить письменные доказательства передачи денег. Выписка о снятии наличных со счёта доказывает лишь получение денег из банка, но не их передачу продавцу (постановление Президиума Верховного Суда РФ от 27.03.2002). У наличных нет банковского следа, поэтому без расписки или другого письменного подтверждения получения денег доказать их передачу, как правило, нечем.

Наличный расчёт в договоре купли-продажи: что прописывают

Цена — обязательное условие договора продажи квартиры: если согласованного в письменной форме условия о цене нет, договор считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Способ и срок оплаты стороны выбирают сами. По общему правилу, если договор о сроке молчит, покупатель обязан заплатить непосредственно до или после того, как продавец передаст ему квартиру (п. 1 ст. 486 ГК РФ). Поэтому расчёт прописывают прямо:

• сумму и способ оплаты — наличными, переводом или частично наличными, частично переводом;
• когда передают деньги — до подписания, при подписании или после регистрации перехода права;
• если используют ячейку или аккредитив — по каким документам продавец получит деньги;
• чем подтверждается оплата — распиской продавца.

Если покупатель — компания, например Соброкер, продать ей квартиру за наличные закон не запрещает. Лимит в 100 000 рублей по одному договору действует только для расчётов между организациями и предпринимателями, а на расчёты организации с гражданином не распространяется (п. 1 и 4 Указания Банка России от 09.12.2019 № 5348-У). Но платить наличными компания по общему правилу вправе деньгами, снятыми с её банковского счёта (абз. 1 п. 1 Указания № 5348-У), поэтому на практике компании рассчитываются переводом или через аккредитив. Способ и срок оплаты согласуют до подписания и записывают в договоре.

Фразу «расчёт между сторонами произведён полностью до подписания договора» пишут, только если деньги уже переданы. Если оплата впереди, в споре такую фразу могут счесть письменным подтверждением, что деньги уже получены. Остальные пункты сверяют с общим списком, по которому оформляют договор купли-продажи квартиры.

Передачу квартиры подтверждают передаточным актом или другим документом, который подписывают продавец и покупатель (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если деньги к этому моменту получены, в акте можно отметить, что расчёт произведён полностью и претензий по оплате у продавца нет.

Если покупатель не заплатил после регистрации

Если договор предусматривает оплату через какое-то время после передачи квартиры, это продажа в кредит: покупатель платит в срок, который назван в договоре (п. 1 ст. 488 ГК РФ). Правила о продаже в кредит действуют, только если отсрочку оплаты предусмотрел договор. Когда покупатель получил квартиру и не заплатил в срок, продавец вправе требовать оплаты и процентов за просрочку, если договор не предусматривает иное (п. 3 и 4 ст. 488, ст. 395 ГК РФ). Если отсрочки договор не давал, продавец вправе требовать оплаты и процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Вернуть квартиру можно только через расторжение договора: регистрация перехода права этому не мешает, а неоплату суды обычно признают существенным нарушением (п. 2 ст. 450 ГК РФ; п. 65 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22). После расторжения продавец вправе требовать возврата квартиры, а решение суда о возврате — основание для записи в ЕГРН (ст. 1102 и 1104 ГК РФ; п. 65 постановления № 10/22).

Квартира, проданная в кредит, до оплаты признаётся находящейся в залоге у продавца, если договор не предусматривает иное (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Залог обеспечивает обязанность покупателя заплатить. Для квартиры это ипотека в силу закона: она возникает с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 339¹ ГК РФ), а регистрируют её одновременно с правом собственности покупателя (ч. 2 ст. 53 закона № 218-ФЗ) — в ЕГРН появляется запись об обременении. После оплаты запись гасят по заявлению продавца и покупателя или по заявлению продавца, если закладную не выдавали (п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). По общему правилу на это уходит не больше 3 рабочих дней с поступления заявления в Росреестр (п. 1 ст. 25 закона № 102-ФЗ). Если такой залог сторонам не нужен, это прямо пишут в договоре.

Проще не доводить дело до спора и выбрать безопасные способы расчёта: до регистрации покупатель кладёт деньги в ячейку или открывает аккредитив, а продавец получает их по выписке из ЕГРН.

Налог и банк: какие документы сохранить после сделки

Налог от способа оплаты не зависит: наличные и перевод — одинаково доход в денежной форме, а при определении налоговой базы учитывают все доходы — и в денежной, и в натуральной форме (п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ). Зато от срока владения, вычетов и других условий зависит, придётся ли платить налог с продажи квартиры и можно ли его уменьшить.

Если продавец потом будет вносить крупную сумму наличными на счёт, банк может попросить документы, подтверждающие происхождение денег (подп. 1¹ п. 1 ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ). Для этого подходят договор купли-продажи, расписка и выписка из ЕГРН о переходе права, поэтому их хранят и после сделки.

Частые вопросы о продаже квартиры за наличные

Сколько денег можно передать наличными при продаже квартиры?

Любую сумму, если расчёт с участием граждан не связан с их предпринимательской деятельностью: закон не ограничивает сумму таких расчётов наличными (п. 1 ст. 861 ГК РФ). Ограничения закона и банковских правил действуют для расчётов между организациями и расчётов в предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 861 ГК РФ).

Кто пишет расписку — продавец или покупатель?

Продавец: он получает деньги и обязан выдать расписку, если покупатель этого требует (п. 2 ст. 408 ГК РФ). Подписывает её сам продавец, а хранит покупатель — вместе с договором купли-продажи. Если продавцов несколько, расписку на свою часть денег даёт каждый.

Нужно ли заверять расписку у нотариуса?

Нет. Расписка — не сделка, а подтверждение, что продавец получил деньги (п. 2 ст. 408 ГК РФ), и нотариальной формы закон для неё не устанавливает. По желанию сторон нотариус может засвидетельствовать подлинность подписи продавца (ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате).

Что делать, если покупатель не отдал деньги после регистрации?

Сначала письменно потребовать оплаты. Продавец вправе взыскать деньги с процентами за просрочку (ст. 395 ГК РФ; п. 3 ст. 486, а при продаже в кредит — п. 3 и 4 ст. 488 ГК РФ). Либо он вправе через суд расторгнуть договор и вернуть квартиру: неоплату суды обычно признают существенным нарушением, а регистрация перехода права расторжению не мешает (п. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 65 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Можно ли заплатить часть цены наличными, а часть — переводом?

Да. Для граждан закон допускает и наличные, и безналичный расчёт (п. 1 ст. 861 ГК РФ), а условия оплаты стороны определяют сами (п. 4 ст. 421 ГК РФ): как делится цена, пишут в договоре. На каждую сумму, переданную наличными, покупатель берёт с продавца расписку; безналичную часть подтверждает банковский документ о переводе.

Автор: Геннадий Бегучев, куратор сделок Sobroker. В недвижимости с 2009 года, контролирует сделки и юридические риски; большой опыт в сложных сделках с жилой и коммерческой недвижимостью.