Предварительный договор купли-продажи квартиры — это обязательство сторон заключить основную сделку в будущем на тех условиях, которые записаны в нём. Право собственности он не переносит и в Росреестре не регистрируется, но если продавец передумает, покупатель вправе через суд потребовать заключить основной договор. Если переданные деньги названы задатком, а сделку сорвали вы, вернуть придётся вдвое больше; если слова «задаток» в тексте нет — это аванс, и он возвращается покупателю при любом исходе.
Что вы подписываете на самом деле
Сам по себе предварительный договор квартиру не продаёт — он фиксирует обязанность обеих сторон выйти на основную сделку.
Главное последствие для продавца в том, что основной договор заключается на условиях, предусмотренных предварительным. Цена, записанная в тексте, становится ценой сделки. Передумать и поднять её в одностороннем порядке уже нельзя — только договориться с покупателем заново.
- Что он делает: обязывает вас продать квартиру этому покупателю, по этой цене и в этот срок.
- Чего он не делает: не переносит право собственности, не регистрируется в Росреестре, не даёт покупателю права заселиться или распоряжаться квартирой.
Четыре условия, которые надо найти в присланном тексте
Формально договор работает и без части из них: срок закон восполняет годом. Но для продавца каждый пропущенный пункт — прямой риск.
Предмет — конкретная квартира
Должно быть понятно, о каком объекте речь: адрес, кадастровый номер, площадь; «двухкомнатная квартира у метро» предметом не является. Кроме предмета, в договор включают те условия основного, о которых по заявлению одной из сторон нужно достичь соглашения: принципиален срок освобождения квартиры или способ расчёта — требуйте вписать. Устное «мы же обсуждали» потом ничего не стоит.
Цена и порядок расчётов
Найдите в тексте цену — она станет ценой сделки, и поднять её потом в одностороннем порядке нельзя. Цифра должна быть в рублях, без привязки к курсу и без «ориентировочно». Дальше проверьте порядок расчётов: когда вы получаете деньги — до подачи документов или после регистрации перехода права — и через что, ячейку или аккредитив. Пункта нет — требуйте вписать, иначе вы подписываете обязательство, не зная, как покупатель видит расчёт.
Срок выхода на основной договор
Если срок в предварительном договоре не указан вовсе, основной договор нужно заключить в течение года с момента заключения предварительного. Год — это очень много, когда покупатель тянет, а вы всё это время не можете распорядиться квартирой.
Требуйте конкретную дату, а не событие вроде «после одобрения ипотеки»: событие может не наступить никогда, и вы останетесь связаны обязательством без внятного финала.
Форма — такая же, как у основного договора
Предварительный договор заключают в той форме, которая установлена для основного. Если основной подлежит нотариальному удостоверению — а так бывает, например, при продаже доли, — то и предварительный удостоверяет нотариус. Несоблюдение формы означает ничтожность: договора юридически нет, а переданные деньги никуда не исчезают и спор о них остаётся.
Деньги: аванс или задаток
Почти всегда вместе с предварительным договором покупатель передаёт деньги.
Аванс — это просто часть будущего платежа. Если сделка не состоялась, он возвращается покупателю в любом случае, независимо от того, кто виноват.
Задаток — обеспечение. При неисполнении по вине того, кто дал задаток, сумма остаётся у другой стороны. При неисполнении по вине того, кто задаток получил, он возвращается в двойном размере. То есть если вы взяли задаток и передумали продавать, вернуть придётся вдвое больше.
Если слово «задаток» в договоре прямо не написано, внесённую сумму по общему правилу считают авансом, пока не доказано иное; само соглашение о задатке в любом случае оформляют письменно. Формулировка «предоплата в счёт стоимости» задатком сумму не делает. Подробный разбор с примерами — в отдельном материале про аванс и задаток.
Кто и что теряет, если сделка сорвалась
Отказаться просто так нельзя. Если сторона уклоняется от заключения основного договора, вторая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Срок на такое обращение — шесть месяцев с момента неисполнения обязательства заключить договор.
| Ситуация | Деньги | Что может покупатель |
|---|---|---|
| Передан аванс, продавец отказался | Возвращается покупателю полностью | Требовать возврата аванса либо понуждения к сделке — при понуждении аванс идёт в счёт цены |
| Передан задаток, виноват продавец | Возвращается в двойном размере | Требовать либо двойную сумму задатка, либо понуждения к сделке |
| Передан задаток, виноват покупатель | Остаётся у продавца | Практически ничего |
Это альтернативные требования, а не сумма двух: двойной задаток — расплата за сорванную сделку, понуждение — требование её всё-таки провести.
Как обязательства прекращаются
Предварительный договор не вечен. Обязательства по нему прекращаются, если до окончания срока основной договор не заключён и при этом ни одна из сторон не направила другой предложение его заключить.
Если покупатель молчит и не выходит на сделку — считайте дни: когда срок истёк и никто никому предложения не направлял, вы свободны и можете продавать квартиру другому. Пока срок идёт, любое письменное предложение заключить основной договор запускает историю дальше, поэтому переписку стоит сохранять целиком.
Обратное тоже верно: истечение срока освобождает вас, только если до его окончания предложение заключить основной договор не направляла ни одна из сторон. Направил покупатель, а вы уклонились — обязательство не прекращается, и у него остаются те самые шесть месяцев на обращение в суд.
Расторжение по соглашению сторон
Второй выход — договориться. Стороны вправе прекратить предварительный договор по взаимному согласию: не нужно ждать окончания срока и спорить, кто уклонялся. Соглашение оформляют письменно и в той же форме, что и сам договор: удостоверял его нотариус — к нотариусу идёт и расторжение. Судьбу переданных денег фиксируйте прямо в нём, сколько и когда возвращается, иначе договор вы прекратите, а спор о деньгах останется.
Условия, на которые продавцы соглашаются зря
- Срок, привязанный к событию. «Основной договор заключается после одобрения ипотеки покупателю» — без даты это бессрочная неопределённость.
- Задаток при неготовых документах. Если не решён вопрос с выпиской жильцов, наследством или согласиями, вы отвечаете за то, что от вас пока не зависит.
- Обязанность освободить квартиру раньше расчёта. Дата снятия с регистрационного учёта и освобождения должна быть увязана с получением денег, а не назначена «за две недели до сделки».
- Заниженная цена. Вписанная «для налогов» сумма может стать той самой ценой, по которой вас обяжут продать. Сначала посчитайте налог при продаже квартиры, потом подписывайте.
- Штрафы поверх задатка. Штрафы и неустойки законом не подразумеваются, они появляются только потому, что вы их подписали. Но и без них пострадавшая сторона вправе требовать убытки с зачётом суммы задатка, если договором не предусмотрено иное.
- Чужой типовой текст без правок. Договор, принесённый покупателем, написан под интересы покупателя — читать его нужно именно так.
Особые случаи
Продаётся доля
Подписывать предварительный договор до того, как закрыты вопросы с долей, рискованно: обязательство вы примете, а выполнить его в срок может не получиться. Процедурные особенности разобраны в материале о продаже доли без согласия второго собственника.
Предварительный договор для опеки
Когда среди собственников есть ребёнок, опека просит подтвердить, что взамен он получит другое жильё, и подтверждением обычно служит предварительный договор на покупаемую квартиру. Это документ о намерении: прав на новую квартиру он не создаёт и от срыва второй сделки не защищает. Срок в нём закладывают с запасом: согласование занимает время, и договор не должен истечь раньше, чем вы получите разрешение. Подробности — в материале о сделке с участием несовершеннолетнего.
Что проверить до подписания
- Убедитесь, что успеваете выйти на сделку в предлагаемый срок: проверьте документы для продажи квартиры до подписи, а не после.
- Посмотрите, нет ли в бумагах того, что затянет сделку: старых обременений, неточностей, неучтённой перепланировки. Типичные проблемы в документах при продаже квартиры всплывают именно здесь.
- Согласуйте цену окончательно: после подписания менять её в одностороннем порядке нельзя.
- Найдите в тексте срок и порядок расчётов. Срока нет или он привязан к событию — требуйте конкретную дату.
- Посмотрите, как названы деньги. «Предоплата в счёт стоимости» — это аванс; нужен задаток, требуйте само слово «задаток».
- Проверьте форму: нужен ли нотариус — вопрос не про удобство, а про действительность договора.
- Сохраните свой экземпляр и всю переписку: она покажет, кто уклонялся от сделки, если дойдёт до спора.
Предварительный договор — рабочий инструмент, когда обе стороны готовы к сделке и нужно зафиксировать условия на месяц-два. Он становится ловушкой, когда продавец подписывает его «просто чтобы не потерять покупателя», не разобравшись со сроком, ценой и статусом денег.
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать предварительный договор в Росреестре?
Нет. Предварительный договор в Росреестре не регистрируется и права на квартиру не переносит: до основной сделки и регистрации перехода права собственником остаётесь вы, а покупатель не вправе ни заселиться, ни распорядиться квартирой.
Что будет, если в договоре не указан срок заключения основного договора?
Тогда основной договор нужно заключить в течение года с момента заключения предварительного. Для продавца это чаще минус: год вы связаны обязательством и не можете спокойно продать квартиру другому. Лучше, чтобы стояла конкретная дата.
Может ли покупатель через суд заставить меня продать квартиру?
Да, если вы уклоняетесь от заключения основного договора: суд вправе понудить вас его заключить, причём на условиях предварительного, а не на новых. Обратиться в суд покупатель может в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства заключить договор.
Можно ли поднять цену после подписания предварительного договора?
В одностороннем порядке нет: основной договор заключается на условиях, предусмотренных предварительным, и цена — одно из них. Изменить её можно только по соглашению с покупателем; не согласен — останется прежняя цифра, даже если рынок ушёл вверх.
Что делать, если покупатель тянет и не выходит на сделку?
Следить за сроком и фиксировать общение письменно. Если срок истёк, а предложение заключить основной договор не направляла ни одна из сторон, обязательства прекращаются и квартиру можно продавать другому. Если предложение было, обязательство живо и одно ожидание вас не освободит.
Нужен ли нотариус для предварительного договора?
Форма предварительного договора та же, что установлена для основного. Идёт основной к нотариусу — например, при продаже доли, — предварительный тоже удостоверяет нотариус, иначе он ничтожен. Простая письменная форма тут не спасёт даже при подписях обеих сторон.