Как определить и выделить доли в квартире: соглашение, закон и суд

Доли в квартире, которая принадлежит нескольким собственникам без определения долей, определяют соглашением всех собственников, а при споре — через суд (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Если закон или соглашение не говорят иного, доли признаются равными (п. 2 ст. 254 ГК РФ). Соглашение супругов о разделе общего имущества удостоверяет нотариус (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Ниже — что значит выделить доли, как оформить соглашение об определении долей, когда доли определяет закон, как определить доли через суд и что учесть, если квартира в ипотеке или куплена с материнским капиталом. Тексты законов сверены 19 и 26 октября 2026 года.

Совместная и долевая собственность: что значит выделить доли

Квартира, которая принадлежит двум или нескольким людям, находится в общей собственности. Она бывает долевой — с определением доли каждого собственника — или совместной, без определения долей (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Общая собственность считается долевой, если закон не предусматривает для неё совместную (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Совместная собственность возникает, например, на квартиру, которую супруги купили в браке, если брачный договор не установил иной режим (п. 1 ст. 34 СК РФ; п. 1 ст. 256 ГК РФ).

Пока доли не определены, квартирой распоряжаются по согласию всех собственников (п. 2 ст. 253 ГК РФ), и продать «свою часть» отдельно нельзя. Чтобы продать или подарить долю, её сначала определяют — в обиходе это и называют выделением долей. В законе «выдел доли» — другое: собственник выходит из общей собственности, и это возможно только после того, как доли определены (п. 1 ст. 254 ГК РФ); о нём — в разделе о выделе в натуре. Когда доля уже определена, порядок продажи разобран в статье о том, как продать долю без согласия второго собственника.

Что значит 1/2 или 1/4 доли в квартире

Доля в праве собственности — это доля в праве на всю квартиру, а не конкретные комнаты или квадратные метры (п. 2 ст. 244 ГК РФ); её ещё называют идеальной долей. Размер доли записывают дробью: 1/2 — половина права на всю квартиру, 1/4 — четверть. Владелец 1/4 в квартире общей площадью 60 кв. м не получает автоматически «свои» 15 метров или отдельную комнату. Как владеть и пользоваться квартирой, собственники решают по соглашению, а если не договорились — через суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Собственник доли вправе получить во владение и пользование часть квартиры, соразмерную его доле, а если это невозможно — требовать компенсацию от других собственников, которые пользуются частью, приходящейся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Как определить доли в квартире по соглашению собственников

Самый простой путь — соглашение об определении долей, которое подписывают все собственники. В нём указывают квартиру и долю каждого собственника. Делить поровну не обязательно: другие доли собственники вправе установить соглашением (п. 2 ст. 254 ГК РФ) — например, по тому, кто сколько вложил в покупку квартиры.

Форма соглашения зависит от того, кто собственники. Для совладельцев, которые не состоят между собой в браке, — например, родственников, которые вместе приватизировали квартиру, — закон нотариальной формы такого соглашения не требует; это правило — для первого определения долей, когда собственность была совместной. Если среди совладельцев есть супруги и соглашение делит их общее имущество, его удостоверяет нотариус (п. 2 ст. 38 СК РФ). Если же доли уже определены и собственники хотят их изменить, такое соглашение — сделка по отчуждению долей, и её, как правило, удостоверяет нотариус (ч. 1¹ ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», дальше — закон № 218-ФЗ).

Затем собственники подают заявления в Росреестр — сами или через МФЦ. Основание для записи о долях — соглашение (п. 2 ч. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ). Если доли меняют в уже долевой собственности, заявления подают все, чьи доли меняются; по нотариальному соглашению заявление может подать один из участников или нотариус, а если доли изменил суд — один из участников (ч. 2 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Доли супругов, наследников, по приватизации и материнскому капиталу

• Супруги. При разделе общего имущества и определении долей доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними (п. 1 ст. 39 СК РФ). Квартира, которая принадлежала одному из супругов до брака или досталась ему в браке в дар или по наследству, — его собственность (п. 1 ст. 36 СК РФ). Но суд может признать её общей, если в браке за счёт общего имущества, имущества или труда супругов в неё сделали вложения, значительно увеличившие её стоимость, например капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование (ст. 37 СК РФ). Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры и как его оформить, разобрано отдельно.
• Приватизированная квартира. Если квартиру приватизировали в совместную собственность до 31 мая 2001 года и один из её участников умер, доли всех участников, в том числе умершего, определяются и признаются равными (ст. 3¹ закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Как продают такую квартиру, рассказано в материале о продаже приватизированной квартиры.
• Наследство. Квартира, которую унаследовали двое или больше наследников, поступает в их общую долевую собственность со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК РФ). Если наследник хочет продать свою долю, ему пригодится материал о том, когда можно продавать квартиру по наследству.
• Материнский капитал. Квартиру, купленную с использованием материнского капитала, оформляют в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Если квартира куплена в браке, соглашение о долях по материнскому капиталу содержит раздел имущества супругов, и его удостоверяет нотариус (п. 2 ст. 38 СК РФ); единственный собственник вне брака может оформить его в простой письменной форме. Порядок сделки с такой квартирой описан в руководстве по продаже квартиры с материнским капиталом.

Как определить доли через суд

Если собственники не договорились, доли определяет суд (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Суд исходит из равенства долей, если закон или соглашение не устанавливают иного (п. 2 ст. 254 ГК РФ). Спор о долях супругов в общем имуществе тоже решает суд (п. 3 ст. 38 СК РФ), и он вправе отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетних детей или с учётом заслуживающего внимания интереса одного из супругов (п. 2 ст. 39 СК РФ).

Вступившее в законную силу решение суда — основание для записи о долях в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН (п. 5 ч. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ).

Пошагово: как выделить доли в квартире

1. Проверить выписку из ЕГРН. В ней видно, какая собственность — совместная или уже долевая. Как её заказать и что в ней смотреть, показывает инструкция, как проверить квартиру по выписке из ЕГРН.
2. Договориться о размере долей. Если договориться не удаётся, остаётся суд.
3. Подписать соглашение об определении долей. Супругам, если делят нажитое в браке, — у нотариуса; другим участникам совместной собственности — в письменной форме, подписывают все. Если меняют уже определённые доли — как правило, у нотариуса (ч. 1¹ ст. 42 закона № 218-ФЗ).
4. Подать документы на регистрацию — в Росреестр или через МФЦ. По общему правилу регистрация занимает не больше 7 рабочих дней при подаче в Росреестр и 9 — через МФЦ, по нотариально удостоверенному соглашению — 3 и 5 рабочих дней, а если нотариус подал документы в электронной форме — один рабочий день, следующий за днём поступления (п. 1, 2, 9 и 10 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).
5. Получить выписку с долями. После регистрации каждый собственник распоряжается своей долей сам (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Но у остальных собственников преимущественное право покупки: продать долю постороннему можно, только если они, получив письменное извещение о цене и условиях, откажутся письменно или не купят её в течение месяца (п. 1 и 2 ст. 250 ГК РФ). Продать долю можно и не совладельцу, а компании, которая покупает доли, — например, через выкуп доли у Соброкера; преимущественное право остальных собственников при этом тоже соблюдают.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

Выделить долю в натуре — значит получить в собственность отдельную часть квартиры. Участник долевой собственности вправе этого требовать, а если не договорились — через суд (п. 2 и 3 ст. 252 ГК РФ). Но в типовой квартире выдел в натуре редко возможен: для него, как правило, нужно образовать отдельное помещение, а без несоразмерного ущерба квартире это чаще всего не получается. Если выдел в натуре невозможен, собственник вправе получить от остальных стоимость своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Если доля незначительна, её нельзя реально выделить и у собственника нет существенного интереса в использовании квартиры, суд может обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию и без его согласия (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Как считают стоимость доли — в статье об оценке доли в квартире.

Частые вопросы о том, как определить доли в квартире

Можно ли продать свою часть квартиры, если доли не определены?

Нет. Пока собственность совместная, «своей части» у собственника нет: квартирой распоряжаются по согласию всех (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Сначала доли определяют — соглашением или через суд. Потом долю можно продать, но постороннему — только когда остальные собственники письменно отказались от покупки или не купили её за месяц со дня письменного извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Обязательно ли делить квартиру на равные доли?

Нет. Равными доли считаются, только когда закон или соглашение не говорят иного (п. 2 ст. 254 ГК РФ). Совладельцы могут договориться о других долях, а супруги — заранее предусмотреть их брачным договором (п. 1 ст. 39 СК РФ).

Нужен ли нотариус, чтобы определить доли?

Супругам — да: их соглашение о разделе нажитого в браке должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). Участникам совместной собственности, которые не состоят в браке между собой, закон нотариуса для такого соглашения не требует. А чтобы перераспределить уже определённые доли, как правило, нужен нотариус: это отчуждение части доли (ч. 1¹ ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Можно ли определить доли в ипотечной квартире?

Можно. Если доли определяют между теми же собственниками, это не отчуждение, но квартира целиком остаётся в залоге, а договор об ипотеке обычно требует согласия банка на любые изменения прав на неё — поэтому согласие берут заранее. Если долю получает новый собственник, например родственник, это уже отчуждение доли: оно допускается лишь с согласия банка, если договор об ипотеке не предусматривает иного, а если выдана закладная — на её условиях (п. 1 и 2 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Новый собственник доли становится залогодателем (п. 1 ст. 38 закона № 102-ФЗ). Исключение — квартира, купленная с материнским капиталом: оформить её в общую собственность с детьми можно без согласия банка, пока она в залоге (п. 3 ст. 7 закона № 102-ФЗ).

Как узнать, определены ли доли в квартире?

По выписке из ЕГРН. При долевой собственности в ней указан размер доли каждого в праве собственности, при совместной размеров долей нет.

Автор: Елена Рыбалко, руководитель и юрист Sobroker. Юрист с 25+ годами практики в недвижимости: проверка объектов, договоры, переговоры, суд. Эксперт РБК Компании — 16 публикаций.