Можно ли продать неприватизированную квартиру: что разрешает закон и что сделать до продажи

Нет, продать неприватизированную квартиру нельзя. Её собственник — государство или муниципалитет, а жилец — наниматель по договору социального найма: квартиру ему передали во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ, дальше — ЖК РФ). Продать её можно после приватизации, когда право собственности зарегистрировано.

Неприватизированная квартира — это квартира государственного или муниципального жилищного фонда, которую семья занимает по договору социального найма (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ). Такой договор заключают без срока (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), но и бессрочный договор не делает нанимателя собственником. Тексты законов сверены 19 октября 2026 года.

Почему неприватизированную квартиру нельзя продать

Продать квартиру — значит распорядиться ею. По Гражданскому кодексу РФ (дальше — ГК РФ) права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику (п. 1 ст. 209 ГК РФ), и он вправе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Наймодатель по договору социального найма — собственник квартиры или управомоченное им лицо; от имени собственника действует уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). Наниматель квартирой владеет и пользуется, а распоряжения среди его прав нет.

Члены семьи нанимателя — например, супруг, дети и родители, которые проживают вместе с ним, — имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 1 и 2 ст. 69 ЖК РФ). Права распорядиться квартирой нет и у них.

Что разрешает закон вместо продажи: обмен и размен

Наниматель вправе в установленном порядке вселять в квартиру других людей, сдавать её в поднаём, разрешать проживание временных жильцов, обменивать или заменять её (п. 1–4 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Сменить неприватизированную квартиру на другую без приватизации можно обменом.

Переуступки договора социального найма ЖК РФ не предусматривает. Стать нанимателем по тому же договору вместо прежнего вправе требовать дееспособный член его семьи — с согласия остальных членов семьи и наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

Обмен по ЖК РФ — это обмен на квартиру, которую другой наниматель тоже занимает по договору социального найма. Для него нужно письменное согласие наймодателя и членов семьи, которые живут с нанимателем, в том числе временно отсутствующих (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ). Если в любой из обмениваемых квартир живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, нужно ещё предварительное согласие органа опеки и попечительства. Решение опеки выдают в течение 14 рабочих дней со дня подачи заявления, получить его можно и через МФЦ (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ).

Наниматели подписывают договор об обмене и представляют его каждому из наймодателей, а каждый наймодатель письменно даёт согласие или отказ не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения (ч. 2 и 3 ст. 74 ЖК РФ). Отказать он вправе только в случаях из ст. 73 ЖК РФ — например, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма, квартира признана непригодной для проживания или принято решение о сносе дома. Отказ можно обжаловать в суде (ч. 4 ст. 74 ЖК РФ).

После обмена с каждым из нанимателей заключают новый договор социального найма (ч. 5 ст. 74 ЖК РФ), так что новая квартира тоже остаётся государственной или муниципальной.

Разменом обычно называют обмен одной квартиры на несколько жилых помещений. Члены семьи, которые проживают вместе с нанимателем, вправе требовать от него обмена на жильё по договорам социального найма в разных домах или квартирах (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ). Если наниматель и члены семьи не договорились, любой из них может потребовать принудительного обмена в суде (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Участников одного обмена может быть больше двух, а квартиры — в разных населённых пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ).

Как приватизировать квартиру, чтобы потом продать

Приватизация — это бесплатная передача гражданам России в собственность квартир государственного и муниципального жилищного фонда, которые они занимают; участвовать в ней или нет, каждый решает сам (ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Право на неё есть у граждан РФ, которые пользуются квартирой на условиях социального найма (ч. 1 ст. 2 закона № 1541-1).

Квартиру передают в собственность одного человека, в том числе несовершеннолетнего, или в общую собственность нескольких. Нужно согласие всех, у кого есть право на приватизацию этой квартиры: совершеннолетних и детей от 14 до 18 лет (ч. 1 ст. 2 закона № 1541-1). Если кто-то из них против, приватизировать квартиру нельзя. Когда собственников несколько, каждый из них потом вправе продать свою долю в квартире — с соблюдением правил, которые ГК РФ устанавливает для такой продажи (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Бесплатно приватизировать жильё каждый может один раз. Кто стал собственником при приватизации несовершеннолетним, после совершеннолетия сохраняет право ещё на одну бесплатную приватизацию (ч. 1 и 2 ст. 11 закона № 1541-1).

Закон не разрешает приватизировать жилые помещения в аварийном состоянии, в общежитиях и в домах закрытых военных городков, а также служебные — кроме исключений, которые он называет (ч. 1 ст. 4 закона № 1541-1). Решение о приватизации служебных квартир вправе принять собственник жилищного фонда или уполномоченный им орган (ч. 2 ст. 4 закона № 1541-1).

Отдельное правило есть для жилых помещений, которые находились в зданиях государственных и муниципальных предприятий и учреждений и использовались как общежития или служебное жильё, а потом были переданы в ведение органов местного самоуправления. К пользованию такими помещениями применяют нормы ЖК РФ о договоре социального найма (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Правило действует независимо от того, когда помещения передали и когда их предоставили гражданам на законных основаниях. Такие помещения утрачивают статус общежития в силу закона, поэтому жильцы вправе приватизировать их на общих основаниях, даже если договор социального найма с ними не оформлен (определение Верховного Суда РФ от 02.09.2008 № 5-В08-69).

Порядок такой:

• Заявление и решение. Решение о приватизации принимают по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов; если права нарушены, можно обратиться в суд (ч. 1 и 3 ст. 8 закона № 1541-1). Передают жильё в собственность уполномоченные собственником органы государственной власти и местного самоуправления. Это делают и государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми жилищный фонд закреплён на праве хозяйственного ведения, а также учреждения и казённые предприятия, которым он передан в оперативное управление (ст. 6 закона № 1541-1).
• Договор передачи. Его ещё называют договором приватизации. Нотариально удостоверять его не требуется, и государственную пошлину при его оформлении не взимают (ч. 1 ст. 7 закона № 1541-1).
• Регистрация права. Право собственности возникает с момента государственной регистрации (ч. 3 ст. 7 закона № 1541-1). С этого момента собственник вправе заключить договор купли-продажи квартиры. Регистрацию удостоверяет выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Перед сделкой соберите документы для продажи квартиры; к ним может добавиться договор передачи.

Отказ от приватизации и будущая продажа

Член семьи может не участвовать в приватизации, дав на неё согласие, — тогда собственником он не станет (ст. 1 и ч. 1 ст. 2 закона № 1541-1). Такого жильца называют отказником. Право пользования квартирой может сохраниться за ним и после того, как семейные отношения с собственником прекратятся (ч. 1 ст. 19 закона № 189-ФЗ, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Если в квартире останется отказник, учтите это при подготовке сделки и заранее узнайте, что проверит покупатель приватизированной квартиры.

Когда после приватизации продажа обойдётся без налога

От срока владения квартирой зависит налог с её продажи. По общему правилу НДФЛ с дохода от продажи не платят, если квартира принадлежала продавцу непрерывно в течение минимального предельного срока владения или дольше (п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, дальше — НК РФ). Этот срок составляет три года, если право собственности получено в результате приватизации (подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Региональный закон может уменьшить минимальный срок вплоть до нуля — для всех или отдельных категорий продавцов и квартир (подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). В Москве и Московской области таких законов нет.

Если продать квартиру до истечения трёх лет, может понадобиться рассчитать налог с продажи квартиры.

Квартиру после приватизации можно продать не только частному покупателю: Соброкер платит за жильё собственными средствами по цене ниже рыночной и записывает её в договор.

Частые вопросы о неприватизированной квартире

Можно ли продать муниципальную квартиру с согласия города?

Нет. ЖК РФ требует согласия наймодателя для обмена (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), а распоряжаться квартирой, в том числе продавать её, вправе собственник (п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ). Нанимателю квартиру передают во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). Продать её можно будет после приватизации: право собственности возникает с момента государственной регистрации (ч. 3 ст. 7 закона № 1541-1).

Можно ли продать долю в неприватизированной квартире?

Нет. Пока квартира не приватизирована, её собственник — государство или муниципалитет (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ), и долей в праве собственности на неё ни у кого из жильцов нет. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Доли появляются, когда квартиру приватизируют в общую собственность нескольких человек: общая собственность является долевой, если закон не предусматривает совместную (ч. 1 ст. 2 закона № 1541-1; п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Можно ли унаследовать неприватизированную квартиру и продать её?

По общему правилу нет. В наследство входит имущество, которое принадлежало наследодателю на день открытия наследства (ст. 1112 ГК РФ), а нанимателю квартира не принадлежала. Исключение — если наниматель при жизни подал заявление о приватизации со всеми документами, не отозвал его и умер до оформления договора передачи или до регистрации права. Тогда наследник вправе через суд требовать включить квартиру в наследство (п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8). Сбор документов, доверенность или слова о намерении без поданного заявления для этого не годятся (определение Верховного Суда РФ от 21.12.2010 № 80-В10-4). В случае смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи вправе требовать признать себя нанимателем по прежнему договору социального найма — с согласия остальных членов семьи и наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Потом квартиру можно приватизировать, а после регистрации права собственности — продать.

Сколько времени занимает приватизация?

Решение по заявлению принимают в двухмесячный срок со дня подачи документов (ч. 1 ст. 8 закона № 1541-1). Затем заключают договор передачи и регистрируют право собственности. На регистрацию закон отводит семь рабочих дней с приёма заявления органом регистрации прав, а если заявление подали через МФЦ, — девять рабочих дней; иные сроки может установить федеральный закон (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ).

Закончилась ли бесплатная приватизация?

Нет. Основные статьи закона о приватизации, включая ст. 1 и 2, должны были утратить силу с 1 марта 2017 года. Но саму эту норму (ч. 2 ст. 2 закона № 189-ФЗ) признал утратившей силу закон от 22.02.2017 № 14-ФЗ, поэтому бесплатная приватизация продолжается.

Автор: Елена Рыбалко, руководитель и юрист Sobroker. Юрист с 25+ годами практики в недвижимости: проверка объектов, договоры, переговоры, суд. Эксперт РБК Компании — 16 публикаций.