Обновлено
ИПОТЕЧНЫЕ КВАРТИРЫ
Выкуп ипотечных квартир в Москве
Выкуп ипотечной квартиры — это продажа квартиры, которая ещё в залоге у банка, компании-покупателю: она гасит остаток кредита из цены, банк снимает обременение, а собственник получает разницу. Sobroker выкупает такие квартиры в Москве и области за собственные средства.
Возьмём на себя справку об остатке, согласование с банком, аккредитив и регистрацию в Росреестре. Согласование с банком обычно занимает 5–10 дней; при готовых документах сделку можно подготовить за 1–3 дня. Возможен аванс до 5 000 000 ₽.
Первичный разбор бесплатный. Специалист ответит в течение 15 минут.
15 минут
Расчёт цены
5–10 дней
Согласование погашения с банком
До 5 млн ₽
Возможный аванс до регистрации
Свои средства
Не ждём одобрения ипотеки покупателя
Какие квартиры в ипотеке можно продать через выкуп?
Три типичные ситуации: кредит платится без просрочки, есть просрочка и пени или остаток долга близок к цене квартиры. Возможность сделки зависит от банка, суммы долга и документов, поэтому каждую ситуацию проверяем отдельно. Выкупаем квартиры в залоге у Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка и других банков.
Действующая ипотека без просрочки
Кредит платится вовремя, но квартиру нужно продать: переезд, раздел имущества, покупка другого жилья. Самый быстрый сценарий — долг гасится из суммы сделки.
Просрочка по ипотеке
Платежи пропущены, начисляются пени и штрафы. Проверяем точную сумму долга с неустойками и согласуем с банком порядок полного погашения.
Банк требует досрочного погашения
Направлено требование о полном возврате кредита или банк готовит иск. Чем раньше начата проверка, тем больше сценариев до суда и торгов.
Реструктуризация или каникулы
Действует реструктуризация, отсрочка или ипотечные каникулы, но платёж всё равно не по силам. Разбираем условия договора и считаем, что выгоднее.
Долг сопоставим со стоимостью
Остаток кредита с пенями близок к цене квартиры или превышает её. Честно считаем баланс сделки и возможные варианты ещё до подписания документов.
Ипотека с материнским капиталом
В погашении использовался маткапитал — требуется выделение долей и проверка условий. Разбираем документы и допустимый порядок сделки.
Созаёмщики и развод
Кредит оформлен на супругов или созаёмщиков, отношения расторгнуты. Согласовываем участие всех сторон, согласия и порядок расчётов.
Обременение банка после новостройки
Квартира куплена в ипотеку у застройщика, обременение зарегистрировано в ЕГРН. Проверяем закладную, остаток долга и условия досрочного погашения.
НЕСТАНДАРТНАЯ СИТУАЦИЯ
Не нашли свою ситуацию?
Опишите банк, остаток долга и сроки. Специалист проверит условия кредитного договора и предложит возможный порядок выкупа.
Рассчитайте цену выкупа квартиры в ипотеке
Ответьте на несколько вопросов. Специалист проверит остаток долга, условия банка и назовёт цену выкупа.
Бесплатно · Ответ до 15 минут
Ответьте на несколько вопросов. Специалист проверит остаток долга, условия банка и назовёт цену выкупа.
Вы описываете квартиру и ситуацию
Специалист изучает документы и параметры
Вы получаете расчёт цены выкупа
Данные передадим специалисту. Первая консультация бесплатна.
В каком банке ипотека?
Почему квартиру в ипотеке долго продавать на открытом рынке?
Два препятствия: обременение банка отпугивает покупателей, которым нужно гасить чужой кредит до регистрации, а покупателю с ипотекой нужно ещё одобрение своего банка, поэтому продажа через рынок часто затягивается. При выкупе оба шага убирает покупатель-компания, которая платит своими деньгами и не ждёт одобрения кредита.
- Покупатели опасаются вносить деньги в погашение чужого кредита
- Банк покупателя часто не одобряет объект с обременением
- Нужно согласовать с банком продавца схему погашения и снятия залога
- Пока идут показы, при просрочке продолжают расти пени и штрафы
- Покупатель требует значительный дисконт за сложность сделки
- Сделка может сорваться на этапе, когда задаток уже внесён
Как проходит выкуп квартиры в ипотеке?
5 этапов: оценка цены, справка банка об остатке долга, согласование погашения с банком, сделка с погашением кредита из цены и регистрация перехода права. Срок согласования зависит от банка; срок сделки и порядок расчётов фиксируем в договоре до подписания.
КОНТРОЛЬ НА КАЖДОМ ЭТАПЕ
Банк, аккредитив и Росреестр — под контролем
Собственник не остаётся один на один с банком: запрос справки, согласование погашения, аккредитив и подача в Росреестр проходят при сопровождении юристов.
- Бесплатный первичный разбор
- Точный остаток долга — до подписания договора
- Расчёты через аккредитив
- Возможен аванс до 5 000 000 ₽
Без обязательств и скрытых условий.
- 01
Разбираем ситуацию и считаем цену
Уточняем адрес, характеристики квартиры, банк, остаток долга и наличие просрочки. Цена — в течение 15 минут.
- 02
Запрашиваем справку об остатке долга
Берём в банке справку о точной сумме для полного досрочного погашения: тело кредита, проценты, пени. Помогаем оформить запрос, если доступа к личному кабинету нет.
- 03
Согласовываем сделку с банком
Согласовываем с банком порядок погашения, дату сделки и снятия обременения. В Сбербанке, ВТБ и Альфа-Банке процедура отработана и занимает обычно 5–10 дней.
- 04
Подписываем договор и открываем аккредитив
Расчёты через аккредитив: сумма долга уходит напрямую в банк-кредитор, разница блокируется в пользу продавца. После согласования условий возможен аванс до 5 000 000 ₽.
- 05
Снимаем обременение и регистрируем переход права
Банк подтверждает погашение и аннулирует закладную, запись об ипотеке в ЕГРН гасится, Росреестр регистрирует переход права. Продавец получает остаток суммы.
Специалисты срочного выкупа, которые ведут сделку
Нужно ли согласие банка на продажу квартиры в ипотеке?
Да: заложенную квартиру продают с согласия банка (п. 2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Поэтому долг гасят прямо в банк из цены, а обременение снимают до расчёта с собственником. До подписания проверяем кредит, документы и участников сделки.
ПРОВЕРКА ДО СДЕЛКИ
Ипотечная сделка под контролем юристов
Проверяем кредитный договор, закладную и остаток долга до подписания. Собственник заранее понимает: сколько уйдёт банку, сколько получит на руки и в какие сроки.
Что получает клиент
- Проверку кредита и документов
- Согласованный с банком порядок погашения
- Зафиксированную цену и срок
- Расчёты через аккредитив
Первичный разбор бесплатный и ни к чему не обязывает.
Право собственности
Проверяем сведения ЕГРН, запись об ипотеке, основания возникновения права и историю квартиры.
Кредитный договор
Анализируем условия кредита, график платежей, штрафные санкции и порядок полного досрочного погашения.
Остаток долга и пени
Сверяем справку банка: тело кредита, начисленные проценты и пени на дату сделки.
Закладная
Проверяем, оформлена ли закладная, у кого она находится и как будет аннулирована после погашения.
Согласие банка и супругов
Согласовываем с банком порядок сделки и проверяем, требуется ли нотариальное согласие супруга.
Материнский капитал
Проверяем, использовался ли маткапитал, и требования по выделению долей детям.
Созаёмщики и поручители
Устанавливаем всех участников кредита, их полномочия и необходимые подписи.
Просрочка и требования банка
Проверяем, не начато ли взыскание, нет ли иска, исполнительной надписи или назначенных торгов.
Прочие долги собственника
Проверяем исполнительные производства, аресты и запреты, которые могут блокировать регистрацию.
Зарегистрированные лица
Устанавливаем, кто зарегистрирован в квартире и сохраняет ли право пользования после продажи.
Условия договора выкупа
Фиксируем цену, сумму погашения банку, сроки снятия обременения и порядок окончательного расчёта.
Безопасные расчёты
Аккредитив или сервис безопасных расчётов: деньги банка-кредитора и продавца разделены и защищены.
Регистрация в Росреестре
Контролируем погашение записи об ипотеке и регистрацию перехода права собственности.
Сколько стоит выкуп ипотечной квартиры?
Цена складывается из рыночной стоимости квартиры за вычетом остатка долга, начисленных пеней и расходов на проведение сделки.
Стандартный диапазон при выкупе квартиры в ипотеке — 80–90% от рыночной стоимости за вычетом остатка долга банку. При просрочке, начисленных пенях и требовании о досрочном погашении, которые агентство закрывает из суммы сделки, — 70–85%. Цену называем за 15 минут и закрепляем её в договоре до подписания.
Кейсы: выкуп квартир с ипотекой и просрочкой
Реальные сделки с погашением ипотеки из суммы выкупа. Суммы округлены, адреса указаны без номеров домов.
ОПЫТ КЛИЕНТОВ
Сделки с погашением ипотеки
Показываем, как согласовывалось погашение с банком, снималось обременение и проходили расчёты.
- Справка об остатке долга до сделки
- Погашение напрямую в банк
- Снятие обременения и закладной
- Расчёты через аккредитив
Консультация бесплатна.
ОПЫТ КЛИЕНТОВ
Сделки с погашением ипотеки
Показываем, как согласовывалось погашение с банком, снималось обременение и проходили расчёты.
- Справка об остатке долга до сделки
- Погашение напрямую в банк
- Снятие обременения и закладной
- Расчёты через аккредитив
ПРОСРОЧКА ПО ИПОТЕКЕ
Закрыли просрочку по ипотеке — выкуп на 8 900 000 ₽
«Два месяца не могла платить по ипотеке, банк начислял пени и готовил документы в суд. Остаток долга был около 2 млн. В Sobroker согласовали с банком полное погашение, сняли обременение и провели сделку за 5 дней. Разницу получила после регистрации.»
Татьяна, Красногорск
5 ★
ИПОТЕКА 5 МЛН ₽
Погашение ипотеки из суммы сделки — выкуп за 3 дня
«Однокомнатная квартира 33 м² в доме 2014 года, ипотечный долг 5 млн ₽. Долг закрыли напрямую в банк из суммы выкупа, обременение сняли, сделку от обращения до расчёта провели за 3 дня. Выкуп на 6 500 000 ₽.»
Собственница 1-комн. квартиры, Красногорск
5 ★
Хотите понять, какой сценарий подойдёт вам?
Опишите объект и задачу — специалист обозначит возможные варианты.
Видео: разбор от специалиста
Специалист Sobroker разбирает сделки с ипотечными квартирами: как проходит выкуп из-под ипотеки и где собственники теряют деньги.
Вопросы о продаже и выкупе квартир в ипотеке
Ответы о согласии банка, просрочке, сроках, расчётах и сумме на руки.
Не нашли ответ на свой вопрос?
Опишите объект и ситуацию — специалист ответит по вашей конкретной задаче.
Срочный выкуп ипотечных квартир в Москве
Sobroker проводит срочный выкуп ипотечных квартир в Москве и Московской области: с действующим кредитом, просрочкой, пенями и требованием банка о досрочном погашении. Ниже — как устроена сделка по шагам и что важно знать собственнику.
Схема сделки: погашение остатка долга из суммы выкупа
Порядок отработан: берём в банке справку о точной сумме полного досрочного погашения, оцениваем квартиру с учётом долга, подписываем договор и открываем аккредитив. Сумма долга уходит напрямую в банк-кредитор, банк подтверждает погашение и аннулирует закладную, запись об ипотеке в ЕГРН гасится, Росреестр регистрирует переход права — и продавец получает разницу. Пока квартира в залоге, продать её можно, как правило, только с согласия банка — долг обычно гасят из денег покупателя при сделке; если же долг погашен заранее и залог снят, согласие банка не требуется.
Сроки: согласование с банком 5–10 дней
Основное время занимает не поиск покупателя, а процедуры банка: выдача справки, приём досрочного погашения, снятие обременения. В Сбербанке, ВТБ и Альфа-Банке цикл согласования обычно укладывается в 5–10 дней; снятие записи об ипотеке после погашения занимает ещё 3–7 рабочих дней и идёт параллельно подготовке регистрации. Подготовка самой сделки при готовых документах — 1–3 дня.
Продать квартиру в ипотеке с просрочкой
Просрочка — не приговор, а вопрос скорости. Пени и штрафы растут ежедневно, а после передачи долга в суд появляются судебные расходы и риск торгов, где квартира уходит заметно дешевле рынка. Если банк предлагает реструктуризацию или каникулы, считаем оба сценария: иногда отсрочка лишь увеличивает переплату, и продажа с погашением долга оказывается выгоднее. Юристы проверяют начисленные неустойки — часть из них нередко удаётся согласовать с банком ниже заявленной.
Что если долг больше стоимости квартиры
Так бывает при длительной просрочке, когда к телу кредита добавились проценты, пени и штрафы. Сначала сверяем сумму по справке банка и оспариваем завышенные начисления. Дальше честно показываем баланс: сколько уйдёт банку, сколько останется собственнику. Если остаток отрицательный, обсуждаем варианты с банком до сделки — это всё равно обычно выгоднее, чем ждать взыскания и торгов.
Продать квартиру с обременением по ипотеке: почему через выкуп быстрее
На открытом рынке выкуп квартиры с обременением банка осложнён тем, что покупатель должен внести свои деньги в погашение чужого кредита до перехода права — на это соглашаются немногие, а ипотечные покупатели чаще всего отпадают: их банк неохотно кредитует объект с действующим залогом. Sobroker выступает покупателем за собственные средства: не нужны показы, задатки и одобрение чужой ипотеки, а расчёты защищены аккредитивом.
Ипотека с материнским капиталом и созаёмщиками
Если в погашении участвовал маткапитал, перед продажей проверяются обязательства по выделению долей детям — от этого зависит допустимый порядок сделки. При созаёмщиках и разводе согласовываем участие всех сторон кредитного договора, необходимые согласия супругов и распределение расчётов. Эти ситуации требуют больше проверки, но не отменяют выкуп.
Если квартира в залоге у МФО или частного лица
Эта страница — про действующую банковскую ипотеку самого владельца. Когда обременение оформлено в пользу МФО, частного займодавца или долг уже дошёл до приставов и торгов, порядок сделки другой: как продаётся квартира в залоге у МФО или частного лица, мы разбираем на отдельной странице. Прочие сложные ситуации — аресты, долги ЖКХ, наследство, зарегистрированные лица — смотрите на странице выкупа проблемных квартир.
Все направления выкупа
Выкупаем квартиры в ипотеке, залоговые и проблемные объекты, доли, дома и участки в Москве и Подмосковье. Долг банку закрывается из суммы сделки.
Срочный выкуп недвижимости — все направления→Выкуп квартир в Москве→Выкуп залоговых квартир — залог у МФО или частного лица→Выкуп проблемных квартир — аресты, долги, наследство→Выкуп квартир в Московской области→Срочно продать квартиру→Выкуп долей и комнат→Выкуп комнат→Срочный выкуп домов и дач→Срочный выкуп земельных участков→Выкуп коммерческой недвижимости→ИПОТЕКА — НЕ ПРЕПЯТСТВИЕ
Нужно продать квартиру в ипотеке?
Проверим остаток долга, согласуем погашение с банком и предложим цену. Аванс до 5 000 000 ₽ после согласования условий.