Продать квартиру с прописанными жильцами можно. Продавать квартиру с зарегистрированными людьми закон не запрещает и не требует, чтобы на день сделки в квартире никто не был зарегистрирован. Но покупатель и банк требуют — и правильно делают: часть зарегистрированных сохраняет право пользования квартирой и после смены собственника. Поэтому вопрос для продавца звучит не «можно ли», а «кого я обязан выписать до сделки, кого выписать нельзя вовсе и как оформить всё это в договоре, чтобы сделка не развалилась». Разберём по шагам глазами собственника, который продаёт свою квартиру и хочет получить за неё полную цену.
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком
Да. Регистрация по месту жительства — то, что в быту называют пропиской, — не даёт права собственности и не мешает собственнику распоряжаться недвижимостью: продать, подарить, заложить. Продажа квартиры с прописанным человеком проходит в Росреестре так же, как любая другая: регистрирующий орган состав жильцов не проверяет.
Проверяет покупатель. По статье 558 Гражданского кодекса перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после продажи, — существенное условие договора: без него договор продажи жилья не считается заключённым. Значит, вопрос «кто прописан в квартире и на каком основании» всплывёт в любом случае — лучше, если продавец ответит на него первым и документами. Продать квартиру с прописанными людьми на практике удаётся по двум сценариям: все выписываются до сделки или в срок по договору, либо право проживания конкретного жильца открыто записано в договоре, и цена это учитывает.
Кого нужно выписать до сделки, а кто сохраняет право пользования
Общее правило — пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса: переход права собственности прекращает право пользования квартирой у членов семьи прежнего собственника. То есть прописанные члены семьи продавца — супруг, дети, родственники — после того как право собственности переходит к покупателю, право проживать в квартире теряют, и покупатель может выписать их через суд. На практике их выписывают до сделки или в срок по договору — так покупатель платит полную цену, а не торгуется за риск.
Но есть категории, которых смена собственника не касается — они имеют право пользования квартирой независимо от того, кто её купил:
- Отказавшиеся от приватизации. Человек, который на момент приватизации имел равное с остальными право пользования квартирой и дал согласие на приватизацию без своего участия, сохраняет бессрочное право пользования (статья 19 закона о введении в действие Жилищного кодекса). Выписать его без его согласия нельзя ни продавцу, ни покупателю. Исключение одно: если отказник давно и добровольно выехал в другое жильё и в квартире не проживает, суд может признать его утратившим право пользования — но это отдельный спор с доказыванием выезда.
- Получатели ренты и завещательного отказа. Если квартира досталась по договору пожизненного содержания с иждивением, продать её можно только с предварительного согласия получателя ренты (статья 604 Гражданского кодекса), а обязательства по ренте переходят к покупателю (статья 586). Право пожизненного проживания по завещательному отказу (статья 1137 Гражданского кодекса, статья 33 Жилищного кодекса) тоже переходит вместе с квартирой.
- Наниматели и жильцы по договору безвозмездного пользования. Действующий договор найма или ссуды при продаже сохраняется (статьи 675 и 700 Гражданского кодекса) — таких жильцов вписывают в перечень по статье 558. А вот право бывшего супруга, сохранённое судом или соглашением с прежним собственником, продажу не переживает: оно прекращается вместе с правом собственности продавца (часть 5 статьи 31 Жилищного кодекса).
Такие жильцы — не «вечная прописка» из страшилок, а конкретное обременение, которое покупатель увидит по договору передачи и истории регистрации (в выписке ЕГРН его нет). Скрыть его нельзя: покупатель, узнав о правах третьих лиц после сделки, вправе требовать снижения цены или расторжения договора (статья 460 Гражданского кодекса). Правильная стратегия — раскрыть, посчитать и решить: договориться с жильцом о добровольном снятии с учёта, продать с оговоркой о сохранении права пользования и дисконтом или продать компании, которая работает с такими квартирами.
Как выписать жильцов перед продажей: три пути
По заявлению самого жильца. Совершеннолетний человек снимается с регистрационного учёта сам — через Госуслуги, МФЦ или подразделение МВД по вопросам миграции, в течение нескольких дней (Правила регистрации, постановление Правительства № 713). Выписаться «в никуда», без нового адреса, взрослому можно. Это основной путь для семьи продавца: подать заявления до сделки или в срок, записанный в договоре.
По заявлению собственника — только временная регистрация. Регистрация по месту пребывания заканчивается сама по истечении срока, а досрочно её может прекратить собственник своим заявлением. С постоянной регистрацией так не получится. Прописывать кого-то нового перед продажей тем более не стоит — это верный способ отпугнуть покупателя.
Через суд. Если жилец не хочет выписываться и не относится к тем, кто сохраняет право пользования, собственник просит суд признать его утратившим право пользования и выписать из своей квартиры (статья 31 Жилищного кодекса для бывших членов семьи, статья 292 Гражданского кодекса после смены собственника). Решение суда — основание для снятия с учёта без участия жильца. Срок — два месяца на рассмотрение плюс месяц до вступления решения в силу, то есть от трёх месяцев, поэтому начинать лучше до выхода на рынок, а не после аванса.
Несовершеннолетний прописан в квартире: что делать продавцу
Здесь важно различать два случая. Первый: ребёнок только зарегистрирован, но собственником не является. Тогда согласие органов опеки на продажу не нужно: место жительства ребёнка до 14 лет — место жительства родителей (статья 20 Гражданского кодекса), и он снимается с учёта вместе с родителем с одновременной регистрацией по новому адресу. Единственное практическое требование — новый адрес должен быть: «в никуда» ребёнка не выпишут. Подросток от 14 до 18 лет подаёт заявление сам с согласия родителя.
Второй случай: ребёнку принадлежит квартира или доля в ней. Тогда продажа возможна только с предварительного разрешения органа опеки (статья 37 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса), сделка удостоверяется нотариально (часть 2 статьи 54 закона о государственной регистрации недвижимости), а взамен ребёнок должен получить равноценное жильё или долю. Отдельная ситуация — ребёнок под опекой или оставшийся без попечения родителей, который в квартире проживает: продажа такой квартиры тоже требует согласия опеки (пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса), даже если собственник — взрослый.
Покупатель с ипотекой почти всегда попросит выписать несовершеннолетнего до сделки: закон этого не требует, но большинство банков по своим правилам не берут в залог квартиру с зарегистрированным ребёнком. Планируйте заранее: сначала по новому адресу регистрируется родитель (если он не собственник — с согласия собственника), а ребёнка до 14 лет регистрируют к нему уже без чьего-либо согласия.
Отказавшийся от приватизации: как продать квартиру с таким жильцом
Это самый сложный случай, и обойти его нельзя: право отказника бессрочно и не зависит от смены собственника. Варианты у продавца три.
- Добровольное снятие с учёта. Жилец подаёт заявление сам — до сделки, а не после. Обещания «выпишусь потом» покупатель не примет, и правильно: после сделки рычагов не останется. Компромисс — нотариально заверенное обязательство сняться с учёта к определённой дате плюс часть денег, которую жилец получает после выписки. Принудить по такому обязательству нельзя, но в суде оно станет доказательством отказа от права.
- Продажа с сохранением права пользования. В договоре прямо указывают, что такой-то жилец сохраняет право проживать в квартире. Покупателя на такую сделку найти трудно, цена заметно ниже рыночной, ипотечный покупатель почти исключён.
- Продажа компании, которая покупает квартиры с обременениями. Для неё зарегистрированный жилец — рабочая задача, а не стоп-фактор: она договаривается с ним сама и закладывает это в цену. Быстрее двух первых путей, но тоже с дисконтом.
Что не работает: попытка «забыть» об отказнике и продать квартиру как свободную. Если человек в квартире живёт, суд встанет на его сторону, а покупатель предъявит претензии продавцу.
Как оформить сделку, если на день продажи кто-то ещё прописан
Если выписать всех до сделки не получается, порядок закрепляют в договоре купли-продажи. Что в нём должно быть:
- перечень лиц, сохраняющих право пользования (то самое существенное условие по статье 558), и отдельно — кто и в какой срок снимается с учёта;
- заверения продавца об обстоятельствах — что других лиц с правом пользования нет (статья 431.2 Гражданского кодекса), с ответственностью за недостоверность;
- обеспечение: часть цены покупатель закладывает в ячейку или на аккредитив и раскрывает после справки о том, что все снялись с учёта;
- неустойка за каждый день просрочки выписки и право покупателя обратиться в суд за счёт продавца.
Документы, которые попросит покупатель и которые продавцу лучше собрать заранее, прежде чем выставлять недвижимость: справку о зарегистрированных (прописанных) по адресу (в Москве — единый жилищный документ через МФЦ), архивные сведения о том, кто был зарегистрирован раньше и куда выбыл, свежую выписку из ЕГРН, документ-основание права собственности, а при приватизированной квартире — договор передачи и сведения обо всех, кто в ней участвовал или отказался. Тот, кто хочет купить квартиру без сюрпризов, попросит именно этот набор. Юридически чистая история регистрации — аргумент за полную цену не хуже ремонта, а разговор о ней покупатель ведёт именно с собственником жилья.
Когда быстрее продать через выкуп
Если жилец не выписывается, срок горит или покупатель с ипотекой уже отказался из-за зарегистрированного ребёнка, рыночная продажа может растянуться на полгода. Для квартиры с прописанными людьми, которых не удаётся выписать, есть отдельный рынок недвижимости: компании, которые покупают недвижимость с обременениями за свои деньги и сами решают вопрос с жильцами. Цена ниже рыночной — это плата за скорость и за то, что проблема уходит вместе с квартирой. Как это устроено и когда стоит выбирать такой путь — на странице срочный выкуп квартир с прописанными и другими обременениями. А если время есть, дешевле выписать всех самому и продать по рынку.
Частые вопросы о продаже квартиры с прописанными людьми
Можно ли продать квартиру, если в ней прописан человек?
Можно: регистрация не ограничивает право собственника распоряжаться квартирой, Росреестр состав жильцов не проверяет. Но перечень лиц с правом пользования — существенное условие договора, а покупатель почти всегда требует выписать всех до сделки или закрепить срок в договоре.
Кого нельзя выписать при продаже квартиры?
Тех, чьё право пользования не зависит от смены собственника: отказавшихся от приватизации, получателей ренты с правом пожизненного проживания и завещательного отказа, а также нанимателей по действующему договору найма. Их можно снять с учёта только добровольно или по истечении договора.
Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним?
Если ребёнок не собственник, согласие опеки не нужно: его снимают с учёта вместе с родителем с одновременной регистрацией по новому адресу. Если у ребёнка есть доля — только с разрешения органа опеки и с предоставлением равноценного жилья.
Что будет, если продать квартиру и не выписаться?
После перехода права собственности члены семьи прежнего собственника теряют право пользования, и новый владелец выпишет их через суд, а расходы и неустойку по договору взыщет с продавца. Проще подать заявление через Госуслуги или МФЦ в срок, записанный в договоре.
Сколько времени занимает выписка?
По заявлению самого жильца — несколько дней. Через суд — от трёх месяцев: два месяца на рассмотрение и месяц до вступления решения в силу, поэтому спор с жильцом решают до выхода квартиры на рынок.
Обязательно ли нужен юрист?
Для семьи продавца, которая выписывается сама, — нет. Если в квартире отказник от приватизации, ребёнок-собственник или жилец, который не хочет выписываться, документы и договор лучше составлять со специалистами: ошибка в перечне лиц или в порядке расчётов стоит дороже консультации.
Автор: Елена Рыбалко, директор Sobroker. Юрист с 25+ годами практики в недвижимости: проверка объектов, договоры, переговоры, суд. Эксперт РБК Компании — 16 публикаций.