Покупка квартиры в строящемся доме почти всегда вызывает у покупателя один и тот же вопрос: что происходит с деньгами после подписания ДДУ, если дом еще не сдан. Именно поэтому сегодня в новостройках используют эскроу-счета – механизм, при котором банк хранит средства покупателя до выполнения условий сделки.
Для рынка недвижимости это стало одним из главных изменений в долевом строительстве. Эскроу помогает снизить часть финансовых рисков, делает расчеты прозрачнее и уменьшает вероятность прямой передачи денег застройщику до сдачи объекта. Но даже такая схема не отменяет необходимость проверять проект, документы и репутацию компании.
Что такое эскроу-счет простыми словами и зачем он нужен
Многие впервые слышат термин «эскроу» именно при покупке квартиры в новостройке. Поэтому вопрос «что такое эскроу-счет» возникает почти у каждого покупателя.
Если объяснять простыми словами, эскроу-счёт – это специальный банковский счет, где временно размещаются средства покупателя до окончания строительства. Банк становится посредником между сторонами сделки и контролирует порядок расчетов.
По сути, это сейф для денег на весь период строительства. Средства на эскроу-счёте не перечисляют застройщику сразу после подписания ДДУ. Пока строящийся объект не введен в эксплуатацию, деньги остаются заблокированными.
Такой счет эскроу используют при покупке строящегося жилья по договору долевого участия. После регистрации права собственности и сдачи объекта деньги со счёта перечисляют строительной компании.
Почему эскроу-счета стали обязательными в новостройках
Раньше дольщик фактически напрямую финансировал стройку, а средства дольщиков могли использоваться еще до окончания строительства. Именно поэтому схема долевого участия вызывала у покупателей много опасений.
После изменений законодательства застройщики больше не могут получать деньги покупателей сразу после подписания договора. С июля 2019 года схема покупки жилья изменилась: теперь застройщик использует собственные средства или заемные средства банка, а деньги покупателей размещаются на отдельном счете.
Для рынка недвижимости это стало важным этапом. Финансирование проектов стало прозрачнее, а участие в долевом строительстве – более контролируемым. При этом важно понимать, что эскроу-счет не гарантирует, что дом будет достроен строго в срок.
Как работает эскроу-счет при покупке квартиры
Чтобы понять, как устроена такая сделка, проще разобрать схему покупки по этапам.
Подписание ДДУ и открытие счета
Сначала покупатель выбирает недвижимость и заключает договор с застройщиком. В ДДУ фиксируются параметры квартиры, сроки строительства, стоимость объекта и условия раскрытия счета.
После этого банк и покупатель открывают счет для проведения расчетов.
Размещение денег на счете
После регистрации договора в Росреестре покупатель переводит средства на отдельный счёт. Если квартира приобретается в ипотеку, банк перечисляет деньги после одобрения кредита.
В отличие от банковской ячейки или аккредитива, эскроу предполагает, что средства покупателя будут храниться до выполнения условий договора.
Строительство и финансирование проекта
Во время строительства застройщик не получает денежные средства со счета. Компания финансирует проект за счет кредита банка или использует собственные средства.
Иногда застройщик использует заемные средства, а иногда проект финансируется сразу несколькими банками. При этом подрядчики и другие участники стройки продолжают работу независимо от того, раскрыт счет или нет.
Когда раскрывается счет
После сдачи объекта и ввода дома в эксплуатацию банк проверяет документы. Обычно речь идет о регистрации права собственности и выполнении условий по договору долевого участия.
Только после этого застройщику начинают перечислять деньги со счёта. Именно так сейчас работает механизм эскроу-счетов в современном долевом строительстве.
Связанный контекст по выбору проектов, сравнению жилых комплексов и особенностям покупки жилья собран в разделе «Новостройки в Москве».
Кто участвует в расчетах через эскроу
В такой схеме участвуют три стороны:
- покупатель;
- банк;
- застройщик.
Покупатель
Покупатель размещает средства на банковском счете и ожидает окончания строительства.
Банк
Банк выступает в роли эскроу-агента и контролирует финансовую часть сделки. При этом банк не оценивает качество строительства и не проверяет сам объект недвижимости.
Застройщик
Застройщик строит объект, взаимодействует с подрядчиками и получает денежные средства только после выполнения условий раскрытия счета.
Когда застройщик получает деньги со счета
Это один из самых частых вопросов при покупке квартиры в новостройке.
Деньги со счёта перечисляют после сдачи объекта, оформления документов и регистрации права собственности в ЕГРН. До этого периода средства могут находиться на счете несколько лет – весь период строительства.
Именно поэтому такая схема помогает защитить покупателя от ситуации, когда деньги уже переданы застройщику, а стройка остановилась.
Как правило, перечисление средств начинается только после окончания строительства и выполнения условий договора.
Какие риски помогает снизить эскроу
Главное преимущество механизма – разделение денег покупателя и средств строительной компании.
Раньше средства дольщиков могли использоваться еще на стадии строительства. Сейчас деньги остаются в банке до момента, пока дом не будет достроен и введен в эксплуатацию.
Дополнительную защиту обеспечивает система страхования вкладов. Средства на эскроу-счетах защищены Агентством по страхованию вкладов. При банкротстве банка средства могут быть возвращены покупателю на сумму до 10 млн рублей.
Для многих это особенно важно при покупке квартиры в ипотеку, где стоимость недвижимости может быть высокой.
Кроме того, схема помогает сделать расчеты прозрачнее и снижает риск нецелевого использования средств.
Какие риски сохраняются даже при эскроу-счете
Несмотря на защитный механизм, эскроу не решает все проблемы покупки недвижимости.
Система не влияет на:
- качество строительства;
- сроки передачи квартиры;
- инфраструктуру района;
- планировку;
- переносы сроков сдачи объекта.
Если стройка затягивается, покупателю все равно придется ждать окончания строительства.
Кроме того, разные банки используют собственные внутренние процедуры сопровождения сделки. А сам эскроу не заменяет проверку проекта и репутации застройщиков.
Что проверить перед покупкой квартиры через эскроу
Даже при защищенной схеме расчетов важно внимательно анализировать документы и сам проект.
Условия ДДУ
В договоре долевого участия стоит проверить:
- сроки передачи квартиры;
- порядок раскрытия счета;
- условия задержки строительства;
- действия сторон при спорных ситуациях.
Банк и схема расчетов
Нужно заранее понимать, как устроен банковский счет, какие документы потребуются и когда банк будет перечислять деньги.
Также стоит уточнить, как схема работает при покупке квартиры в ипотеку.
Репутация застройщика
Даже при использовании эскроу-счетов важно изучить:
- историю компании;
- сроки сдачи прошлых проектов;
- текущую финансовую ситуацию;
- участие в долевом строительстве.
Дополнительные расходы
При покупке квартиры в ипотеку важно учитывать:
- проценты по кредиту;
- страховки;
- дополнительные платежи.
Чем эскроу отличается от аккредитива и банковской ячейки
Многие покупатели сравнивают эскроу с аккредитивом или банковской ячейкой, хотя механика у этих инструментов разная.
Банковская ячейка
Банковская ячейка чаще используется на вторичном рынке, когда деньги физически размещаются в хранилище банка.
Аккредитив
Аккредитив тоже предполагает безналичный расчет, но условия перечисления средств отличаются от механики эскроу.
Главное отличие в том, что счёт эскроу используется именно для участия в долевом строительстве и регулируется отдельными правилами.
Какие ошибки чаще всего совершают покупатели
Одна из самых распространенных ошибок – считать, что эскроу полностью исключает риски.
На практике покупатель может:
- не проверить ДДУ;
- ориентироваться только на рекламу;
- не изучить сроки строительства;
- не проверить схему финансирования проекта.
Еще одна ошибка – уверенность, что банк автоматически проверяет весь объект недвижимости. На деле банк контролирует только финансовую часть сделки.
Также многие не учитывают, что часть процедур зависит от регистрации документов в Росреестре, а сроки строительства могут переноситься.
Можно ли использовать эскроу при покупке квартиры в ипотеку и ИЖС
Сегодня механизм начинают использовать при покупке объектов ИЖС, хотя чаще всего такие счета применяются именно на рынке многоквартирных новостроек.
При покупке квартиры в ипотеку схема тоже стала стандартной. В этом случае банк выдает кредит покупателю и перечисляет средства на эскроу-счет после одобрения сделки.
Для покупателя это помогает снизить часть финансовых рисков, особенно если речь идет о строящемся жилье на ранней стадии строительства.
Что важно помнить перед покупкой недвижимости
Эскроу-счета заметно изменили рынок строящегося жилья и подход к финансированию строительства в России.
Главный плюс механизма в том, что средства покупателя не передаются застройщику сразу после подписания договора. Деньги остаются в банке до выполнения условий сделки.
Но даже такая схема не отменяет необходимости проверять проект, документы, сроки строительства и репутацию компании. Эскроу помогает снизить часть рисков, однако безопасность сделки все равно зависит от подготовки самого покупателя.
Кратко – главное по теме
- эскроу-счет снижает риск прямой передачи денег застройщику;
- средства покупателя размещаются на отдельном счете до сдачи объекта;
- схема активно используется при покупке строящегося жилья;
- деньги на счете защищены в пределах 10 миллионов рублей;
- эскроу-счета стали стандартом в долевом строительстве;
- застройщики больше не могут получать деньги покупателей напрямую после подписания ДДУ;
- при банкротстве банка средства могут быть возвращены покупателю;
- разные банки используют собственные процедуры сопровождения сделки;
- эскроу помогает снизить часть финансовых рисков, но не исключает их полностью.
