Рынок недвижимости претерпевает противоречивый период: спрос на жильё снижается, но цена на жилье в большинстве сегментов не откатывается. Аналитик разбирает, почему рост цен сохраняется, как влияет инфляция, ставки и себестоимость строительства, и какой прогноз вероятнее в 2026 году.

Цена и рост цен на недвижимость: почему цены на жилье в России дорожают при снижении спроса — прогноз аналитика на 2026

Рынок недвижимости в России вошел в период, когда снижение активности покупателей заметно, а цена на жилье в среднем по стране не демонстрирует устойчивого разворота вниз. Разобраться в причинах полезно тем, кто планирует покупки недвижимости, оценивает квартиру как актив или сравнивает новостройки и вторичный сегмент: именно в такие моменты ошибки в ожиданиях обходятся дороже.

Цена и рынок недвижимости: почему при снижении спроса стоимость не падает

На первый взгляд логика проста: если спрос уменьшается, цена должна снижаться. Но рынок недвижимости инерционен: продавцы и застройщиков реагируют на снижение спроса с временным лагом, а цена формируется не только текущим спросом, но и стоимостью замещения.

В 2025 года это расхождение особенно заметно. Снижение числа сделок чаще приводит не к резкому пересмотру прайс-листов, а к росту срока экспозиции и расширению возможностей для торга. На практике это означает: в предложении цена остается на прежнем уровне, но конечная средняя цена сделки может корректироваться за счет скидки.

Рост цен на недвижимость и инфляция: как «переваривается» рост стоимости

Фундаментальный драйвер — инфляция и общее удорожание экономики. Когда дорожают материалы, услуги и труд, усиливается рост стоимости строительства, а следом поддерживается цена предложения на первичном рынке.

Отдельный пласт — логистика и сырье. В 2024 года выросла чувствительность цепочек поставок: для девелоперов и подрядчиков рост расходов за год из-за инфляции и логистических факторов стал устойчивым фоном. При этом цены на металл и комплектующие по-разному влияют на сегменты — от инженерии до отделки — и в сумме поддерживают стабильный рост.

Рост себестоимости строительства: дефицит рабочей силы и финансирования проектов

Здесь работает связка «материалы + труд + деньги». Рост себестоимости строительства подпитывают дефицит кадров, удорожание подрядов и повышение стоимости проектного финансирования. Фактически ограничения рабочей силы и финансирования проектов напрямую повышают итоговую цена в расчетах девелопера.

Для запуска проектов важен порог окупаемости: застройщиков должен понимать, что будущая стоимость квадратного метра перекроет издержки и риски. Поэтому при слабом спрос многие компании остаются осторожными в запуске новых очередей и новых проектов, что сдерживает расширение предложения и поддерживает цену.

На практике важно отличать «цену в объявлении» от реальной сделки: в периоды замедления спроса рынок чаще уходит в торг, меняется срок экспозиции и появляются точечные уступки — особенно в зависимости от локации и качества объекта. Такие нюансы заметнее всего тем, кто постоянно работает со сделками и видит динамику не по отчетам, а по фактическим переговорам и закрытиям. Агентство недвижимости ООО «Соброкер» работает с 1999 года, поэтому для оценки ситуации мы учитываем и статистику, и то, как меняется реальная «вилка» цен в разных сегментах.

Ставками и высокая ключевая ставка: почему спрос снижается, а цена держится

Когда на рынке сохраняется высокая ключевая ставка, покупатель чаще откладывает решение. В 2026 ключевой переменной остаются ставки: ставки по жилищным кредитам напрямую меняют доступный бюджет, а доступность ипотеки для покупателей снижается.

Даже если отдельные программы, включая семейная ипотека, поддерживают часть аудитории, эффект распределяется неравномерно. В крупных городах он заметнее, в ряде регионов — слабее. В результате спрос на жильё охлаждается, но цена не обязательно снижается синхронно.

Новостройка и первичном рынке: почему цена держится выше

На первичном рынке новостройка обычно несет премию за современный продукт — планировки, инженерные решения, инфраструктуру. Но ключевое — структура затрат: эскроу, финансирование, стройка, риски сроков.

Поэтому цена в новостройках чаще инерционная и корректируется медленно. При этом квадратный метр в новом доме задает ориентир для района, и продавцы вторичного сегмента нередко выстраивают ожидания «рядом» с этой планкой — даже если динамика реальных сделок заметно спокойнее.

Вторичном рынке: почему цены на квартиры сближаются по уровню и где возможно снижение цен

На вторичном рынке цену поддерживает ограниченное предложение качественных объектов и запрос части покупателей на готовое жилье без строительных рисков. Здесь стоимость сильнее зависит от состояния, юридической чистоты и ликвидности объекта.

Точечное снижение цен возможно, но чаще оно проявляется не как массовое падение, а как скидка на сложные варианты — с техническими недостатками, неоптимальной планировкой или юридическими особенностями. Поэтому «снижать цены» массово продавцы готовы редко — чаще они снижать готовы лишь после длительной экспозиции.

Новостройки в Москве и сравнение Москвы и Санкт-Петербурга: почему темпы роста отличаются

Новостройки в Москве чувствительны к дефициту площадок и высокой базе спроса. В отдельных локациях это ведет к ускорению роста цен, особенно в сегментах с ограниченным новым предложением. В объявлениях регулярно встречаются уровни в тысяч рублей, а иногда и тысяч рублей за квадратный метр — но эти цифры важно сопоставлять с качеством продукта и сделочной практикой.

Если сравнивать Москву и Санкт-Петербург, Санкт-Петербург чаще демонстрирует более ровную динамика — за счет активного строительства и более мягкого давления дефицита. В обоих случаях на решения покупателей влияет не только цена, но и ставками, а также сценарии по тому, может ли подорожать объект на горизонте нескольких лет как способ сохранить покупательную способность, без обещаний доходности.

Регионах: почему средняя цена разная и действуют свои локальные факторы

В регионах картина неоднородна: на одних рынках спрос поддерживается доходами и занятостью, на других — слабее из-за демографии и структуры экономики. Поэтому средняя цена и средняя стоимость могут заметно различаться даже внутри одного субъекта: многое зависит от районов, качества жилья и доступности ипотеки.

Кроме того, действуют свои локальные факторы — крупные работодатели, инфраструктурные изменения, сезонность, темпы вывода новых проектов. В такой среде корректнее оценивать не только «средний чек», но и структуру спроса по сегментам.

Загородная недвижимость: почему издержки растут и что это значит для цены

Часто звучит формулировка: загородная недвижимость проходит новый этап роста издержек. Здесь сильнее заметны логистика и стройматериалы, а также рост стоимости инженерной инфраструктуры и работ.

Отдельная статья расходов — перевозка и обслуживание стройки. Фактор «из-за роста цен на топливо» встраивается в сметы через топливо и транспортные услуги, а также цен на топливо и транспортные компоненты. В результате часть объектов становится дороже из-за роста цен на подряд и доставку, даже когда спрос в сегменте остается сдержанным.

Покупки недвижимости: как мыслит покупатель и почему «квадратный метр» важнее эмоций

Покупатель стал рациональнее: считает платеж, сравнивает районы, оценивает ликвидность. Типичный пример — покупатель Михаил Петров искал двухкомнатную квартиру в новостройке и сравнивал не только цену, но и ставками, срок сдачи, качество дома и итоговые расходы владения. Такой подход снижает риск переплаты и помогает понять реальную стоимость выбора.

В объявлении может фигурировать привлекательная «входная» цена, но итоговая стоимость жилья складывается из множества элементов: ремонта, мебели, налогов, обслуживания, а также времени. Для части аудитории важны просторные квартиры и инфраструктура района, для другой — оптимальный бюджет и понятная планировка.

Прогноз на 2026: умеренный сценарий и ключевые условия

Мой прогноз как аналитика: базовый сценарий на 2026 год — умеренный. Вероятен рост цен вблизи инфляции при различиях по сегментам и территориям. Там, где предложение ограничено, а издержки высоки, вероятнее сохранение траектории «цены вверх». При этом резкие скачки менее вероятны из-за сдержанного спрос и высокой чувствительности к ставкам.

Отдельно важно различать цены на недвижимость в объявлениях и фактическую сделочную цена. Если ставки будут снижаться, доступность ипотеки может улучшиться и поддержать спрос, но это не гарантирует ускорение роста цен — многое будет зависеть от объемов новых проектов и поведения застройщиков.

Главное, что стоит запомнить

  • Цена на жилье может расти даже при снижение активности — из-за инерционности рынка и роста издержек.
  • Инфляция и рост себестоимости строительства поддерживают рост стоимости и цену на первичном рынке и в новостройках.
  • Высокая ключевая ставка и ставки по жилищным кредитам охлаждают спрос, но не обеспечивают автоматическое снижение цен.
  • На вторичном рынке вероятнее торг и точечные скидки, чем массовое падение.
  • Прогноз на 2026 — умеренный: динамика будет зависеть от ставок, предложения и различий в регионах.


Хотите быть в курсе всех изменений на рынке недвижимости? Подписывайтесь на Telegram-канал компании Sobroker — там регулярно выходят свежие обзоры, разборы кейсов и практические советы по покупке жилья.